カテゴリ：不動産売却の基礎知識対応エリア：守口市・寝屋川市・門真市ほか大阪府全域

「実家を相続したものの、誰も住む予定がない」「住み替えを考えているが、いまの家がいくらで売れるのか見当もつかない」「近所に知られずに手放したい」——不動産の売却は、多くの方にとって人生で一度か二度の出来事です。判断の材料がないまま、なんとなく先送りにしてしまう。それはとても自然なことだと思います。

この記事では、大阪・守口市／寝屋川市を中心にご相談をお受けしているハルソラ不動産が、不動産の「買取」と「仲介売却」の違いから、無料相談で分かること、費用と税金、実際の手続きの流れまでを一通りまとめました。読み終える頃には、ご自身の状況ではどちらの方法が合っていそうか、次に何をすればいいのかが見えているはずです。売る・売らないを決めていない段階の方にこそ読んでいただきたい内容です。

Chapter 01守口市・寝屋川市の不動産、いま何が起きているか

守口市と寝屋川市は、京阪本線と大阪メトロ谷町線、大阪モノレールが通り、大阪市内へのアクセスがよいエリアです。守口市駅から淀屋橋までは数駅、門真市・大日周辺は再開発や大型商業施設の整備も進み、通勤・通学の利便性を理由にこの地域を選ぶ世帯は今も少なくありません。京阪沿線という言葉に、長く住んだ方ほど独特の愛着を持たれていると感じます。

一方で、街を歩いていて実感するのは「持ち主が住んでいない家」が確実に増えているということです。昭和後期に建てられた戸建てや文化住宅が密集する地区では、ご両親が施設に入られたあと、あるいは相続が発生したあと、そのまま何年も空いたままになっている物件をよく見かけます。

空き家を「そのまま」にしておくコストは、思ったより大きい

使っていない家であっても、所有している限り固定資産税・都市計画税は毎年かかります。加えて、火災保険料、遠方にお住まいなら年に数回の管理や草刈りのための交通費、業者に管理を頼めばその費用。金額としてはそれほど大きく見えなくても、5年、10年と積み上がると無視できない額になります。

さらに注意したいのが、管理が行き届かない状態が続いた空き家です。空家等対策の推進に関する特別措置法により、倒壊のおそれや衛生上の問題がある状態と判断されると、自治体から助言・指導・勧告といった段階を踏んだ対応がなされることがあります。勧告を受けた場合、土地の固定資産税を軽減する住宅用地の特例が外れる可能性があり、そうなると税負担は大きく変わります。「放っておくのが一番安い」とは限らないのです。

建物の劣化も止まりません。人が住まなくなった家は換気がされず、湿気がこもり、傷みが早く進みます。5年前なら十分に住める状態で売れたはずの家が、いまは解体前提でしか評価されない——そうした事例を、私たちは実際に何度も見てきました。不動産の売却は、多くの場合で「早く動いたほうが選択肢が多い」という性質を持っています。

相続をきっかけにしたご相談が増えています

ここ数年、私たちのもとに寄せられるご相談で最も多いのが相続に関するものです。ご兄弟で実家を相続したものの、それぞれ自宅を持っていて誰も住まない。遠方にお住まいで管理ができない。共有名義のまま何年も話し合いが止まっている——。

相続した不動産は、いずれ何らかの結論を出さなければなりません。2024年4月からは相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をする必要があります。正当な理由なく怠った場合には過料の対象となり得ます。名義が故人のままでは売却もできませんので、相続が発生したら、まず現状の名義がどうなっているかを確認するところから始めてください。

Chapter 02「仲介売却」と「買取」は何が違うのか

不動産を手放す方法は、大きく分けて二つあります。この違いを理解しておくと、その後の判断がぐっと楽になります。

仲介売却：買主を探して、その方に売る

不動産会社が広告や販売活動を行い、購入希望者を探して売買契約を結ぶ方法です。一般的に「家を売る」と聞いてイメージされるのはこちらでしょう。買主はほとんどの場合、そこに住みたい個人の方です。市場で広く買い手を募るため、条件が合えば市場価格に近い金額での売却が期待できます。

ただし、買主が現れるまでの期間は読めません。売り出してから成約まで3か月程度で決まることもあれば、半年から1年近くかかることもあります。その間、内覧の希望が入れば室内を片づけて対応する必要があり、価格の見直しを迫られる場面も出てきます。売却が成立した際には仲介手数料が発生します。

買取：不動産会社が直接、買主になる

買主を探すのではなく、不動産会社そのものが購入します。買い手を待つ工程がないため、話がまとまれば短期間で現金化できるのが最大の特徴です。当社のような買取会社は、購入後にリフォームや建物解体、再販といった手を加えて次の買主へお渡しするため、その費用とリスクを見込んだ金額でのご提示となります。結果として、仲介で成約した場合の価格より低くなるのが一般的です。

価格が下がる代わりに得られるものがあります。時期が確定すること、内覧対応が不要なこと、近所に知られにくいこと、そして契約不適合責任(かつての瑕疵担保責任)を免責とする形で契約できる場合が多いこと。売却後に「雨漏りが見つかった」と個人の買主から責任を問われるリスクを避けられるのは、古い建物をお持ちの方にとって実は大きな安心材料です。

この表を見て「買取のほうが良さそうだ」と感じる方もいれば、「やはり価格を優先したい」と思う方もいるでしょう。どちらが正解ということはありません。何を優先したいかによって、答えは変わります。次章から、それぞれが向いているケースを具体的に見ていきます。

Chapter 03買取という選択が向いている方

これまでお受けしてきたご相談を振り返ると、買取を選ばれる方にはいくつかの共通した事情があります。

売却の時期を確定させたい

買い替えで新居の決済日が決まっている、転勤の辞令が出ている、相続税の納付期限が迫っている——期日が決まっている場合、「いつ売れるか分からない」という状態は大きな負担になります。買取なら契約の段階で引渡し日を確定できるため、そこから逆算して他の準備を進められます。特に買い替えの場合、売却が間に合わずに二重ローンを抱えるリスクを避けられる意味は小さくありません。

近隣や職場に知られたくない

売却の理由は、必ずしも人に話したいことばかりではありません。離婚に伴う財産分与、住宅ローンの返済が厳しくなった、事業の資金を作りたい。仲介売却では物件情報がポータルサイトや折込チラシに掲載され、住所や外観の写真から特定されることもあります。買取であれば広告を出さずに手続きを完了できるため、周囲に知られるリスクを最小限にできます。

建物が古い、あるいは手を入れる余裕がない

築40年、50年の木造住宅、長く空き家だった家、雨漏りやシロアリの跡がある建物。個人の買主に向けて売り出す場合、こうした物件はリフォームや解体を前提としなければ買い手がつきにくいのが実情です。かといって、売る前に数百万円をかけて直すのは本末転倒でしょう。買取であれば、リフォームも解体も当社側で行いますので、現状のままお引き渡しいただけます。

家財や荷物が残ったままになっている

ご実家を相続された方から最もよく聞くのが「まず片づけが大変で手が止まっている」という声です。仏壇、大量の書籍、古い家具や家電。処分には費用も労力もかかります。買取の場合、残置物を残したままの引渡しに対応できるケースが多く、必要であれば片づけ自体を含めてご相談いただけます。片づけができないから売れない、ということはありません。

権利関係や状態が複雑

再建築不可、接道が狭い、越境がある、共有名義、借地権、賃借人が入居中、事故物件——こうした物件は一般の買主から敬遠されがちです。ただし、それは「価値がない」という意味ではありません。活用の方法を知っている買主になら売れます。当社ではこうした物件も検討対象としてお話を伺っています。

Chapter 04仲介売却が向いている方

買取会社である当社が申し上げるのも妙ですが、仲介での売却をおすすめする場面も少なくありません。以下に当てはまる方は、まず仲介での販売活動を検討する価値があります。

• 売却時期に余裕がある——半年から1年ほど待てるのであれば、買主を広く募って条件を比べられます。
• 価格を最優先したい——手取り額を少しでも増やしたいという方には、市場に出すほうが可能性があります。
• 物件の条件が良い——駅近、築浅、人気の学区、日当たりの良い角地など、購入希望者が集まりやすい物件。
• 室内の状態が良く、内覧に耐えられる——きれいに使われてきた家は、写真でも内覧でも評価されます。
• 住みながら売却できる——空室にする必要がなく、二重の負担が発生しない場合。

ハルソラ不動産では、買取だけでなく仲介による売却もお取り扱いしています。ご相談の際には「買取ならこの金額」「仲介で売り出すならこのくらいの価格帯、成約までの想定はこの程度」という二つの見立てを同時にお示しします。比べたうえで、お客様に選んでいただくためです。当社が買い取ることが常に最善だとは考えていません。

Chapter 05無料相談では実際に何が分かるのか

「無料相談」と書かれていても、何を話せばいいのか、その場で契約を迫られないか、不安に思われるのは当然です。当社の無料相談で行っているのは、大きく次の四つです。

1｜いまの価格帯を知る

周辺の成約事例、公示地価や路線価、現地の状況を踏まえて、現時点で売却した場合の想定価格をお伝えします。買取価格と、仲介で売り出す場合の想定価格の両方です。住所と面積、築年数が分かれば机上でおおよその金額をお出しできますので、まずはお電話やメールだけでも構いません。

2｜手元にいくら残るかを知る

売却価格がそのまま手元に入るわけではありません。仲介手数料、印紙税、抵当権抹消の費用、測量が必要なら測量費、譲渡所得税。これらを差し引いた「実際に残る金額」の概算をお出しします。住宅ローンが残っている場合は、残債を完済できるかどうかがまず重要な確認点になります。売却額が残債を下回る場合にどうするかも、この段階で整理します。

3｜取り得る選択肢を並べる

売却だけが答えとは限りません。賃貸に出す、土地として貸す、当面は管理しながら様子を見る、建物を解体して駐車場にする。それぞれの収支と手間、リスクを並べてご説明します。「今回は売らない」という結論になっても構いません。判断材料をお渡しするのが相談の目的です。

4｜次にやるべきことを決める

相続登記が済んでいないなら司法書士へ、境界が不明確なら土地家屋調査士へ、税金の詳細は税理士へ。必要に応じて、信頼できる専門家をご紹介します。相談の最後には「まず何をすればいいか」が一つ決まっている状態を目指しています。

Chapter 06「柔軟に対応する」とは、具体的にどういうことか

不動産会社のウェブサイトには「柔軟に対応します」という言葉がよく並びます。抽象的な言葉ですので、当社が何を指してそう言っているのかを具体的に書いておきます。

引渡し時期を、お客様の予定に合わせます

「できるだけ早く」も「半年後に」も、どちらもご希望として承ります。買い替え先が決まるまで待つ、お子様の卒業や進学に合わせる、施設の入居日に合わせる。売買契約を先に結び、引渡しは数か月先に設定するという形も可能です。契約を結んでおくことで金額と時期が確定し、その前提で次の準備を進められます。

売却後も、しばらく住み続けられる形をご提案できます

売却して資金は必要だが、すぐに引っ越すのは難しい。そうした場合、売却後に賃貸借契約を結んでそのまま居住を続ける方法(リースバック)をご案内できることがあります。生活環境を変えずに資金を確保したい方、お子様の学区を変えたくない方からのご相談が多い方法です。ただし家賃負担が生じ、長期的には条件をよく比較する必要がありますので、収支を並べたうえで慎重にご説明します。

片づけ・解体・測量を、売主側の負担なしで進められる場合があります

「売る前に片づけて、更地にしてから」と考えて、その負担の大きさに手が止まってしまう方が多くいらっしゃいます。買取であれば、残置物の処分も建物の解体も、当社側で引き受ける形をご提案できます。境界の確定測量が必要なケースでも、費用負担の分担を含めてご相談ください。

お一人での判断を求めません

ご兄弟が遠方にいる、ご高齢のご両親が名義人である、認知症の症状が出始めている。こうした状況では、その場で結論を出すことはできません。同じ資料を関係する方全員にお送りし、オンラインでの説明にも対応します。成年後見が必要と思われる場合は、その手続きの見通しも含めてご説明します。急かすことはいたしません。

売らない選択も、同じ重さで扱います

相談の結果「今は売らない」となることは実際にあります。それは相談が失敗したということではなく、情報を得たうえでの一つの結論です。数年後に状況が変わってから改めてご連絡いただくことも多く、私たちはそれを歓迎しています。

Chapter 07こんなご相談をお受けしています

実際にお寄せいただくご相談は、教科書どおりの「普通の家の売却」ばかりではありません。以下のようなケースも、遠慮なくお話しください。

相続した実家・空き家

名義が故人のまま、遺産分割協議がまとまっていない、相続人が何人もいる。売却の前提として整理すべきことは多いですが、順番さえ分かれば進みます。相続登記や協議書の作成は司法書士と連携して進められます。

共有名義の不動産・共有持分

共有者全員の同意があれば通常どおり売却できますが、話し合いがまとまらないこともあります。その場合、ご自身の持分だけを売却するという方法もあります。ただし持分のみの売却は他の共有者との関係に影響しますので、メリットとリスクの両方をご説明したうえで判断していただいています。

住宅ローンが残っている

返済中の物件でも売却できます。売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する形が基本です。売却額が残債を下回る場合(オーバーローン)は、不足分を自己資金で補うか、金融機関の同意を得て売却する任意売却という選択肢を検討します。滞納が始まっている場合は、時間の余裕が判断の幅を決めます。早めにご相談ください。

離婚に伴う財産分与

共有名義の自宅、連帯債務・連帯保証の扱い、売却してから分けるか、どちらかが住み続けるか。感情的にも整理が難しい局面ですので、当社は数字と手続きの部分を淡々とお伝えする役割に徹します。ご夫婦それぞれと個別にお話しすることも可能です。

再建築不可・接道が狭い・旗竿地

建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は、原則として建て替えができません。一般の買主には住宅ローンが付きにくく、市場では敬遠されます。ただし隣地との一体化や、建て替えを伴わない活用など、道はあります。

賃借人が入居中の物件・オーナーチェンジ

入居者がいる状態のままご売却いただけます。賃貸借契約はそのまま引き継がれますので、入居者に退去をお願いする必要はありません。収益物件として評価します。

事故物件・訳あり物件

過去に事件や事故があった物件も、状況を伺ったうえで検討します。告知事項については国土交通省のガイドラインに沿った適切な扱いが必要です。隠すことなくお話しいただければ、それを前提に価格をお出しします。

借地権付きの建物・底地

地主の承諾が必要になるなど手順は複雑ですが、取り扱いは可能です。借地権の売却も、底地の売却も、地主側・借地人側の双方の立場からご相談を承っています。

マンション・区分所有

守口・寝屋川エリアには築30年を超えるマンションも多くあります。管理費・修繕積立金の滞納がある、大規模修繕を控えている、といった事情も含めて査定します。

農地・雑種地・調整区域内の土地

市街化調整区域内の土地や農地は、転用や許可の手続きが必要になるため一般の売買と勝手が違います。売れないと諦める前に、一度ご相談ください。

Chapter 08売却までの流れ｜買取ルートと仲介ルート

手続きの全体像を、京阪沿線になぞらえて二つのルートで示します。買取は停車駅が少なく速い「急行」、仲介は駅数が多く時間はかかるものの、より高い到達点を目指せる「各駅停車」です。どちらのルートも、乗り換えは途中まで可能です。

Chapter 09ご準備いただく書類

相談の段階では、手ぶらでお越しいただいて構いません。以下は契約に向けて必要になる書類です。見つからないものがあってもご相談ください。再発行できるものが多くあります。

• 登記識別情報通知(権利証)——所有権を証明する書類。紛失時は代替手続きがあります。
• 本人確認書類——運転免許証、マイナンバーカードなど。
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書——毎年4〜6月頃に届くもの。
• 売買契約書・重要事項説明書——ご購入時のもの。取得費の証明として譲渡所得の計算に関わります。
• 建築確認済証・検査済証——建物の適法性の確認に使います。
• 測量図・境界確認書——土地の範囲を示す書類。
• 管理規約・重要事項調査報告書——マンションの場合。
• ローン残高証明書——住宅ローン返済中の場合。
• 相続関係の書類——戸籍謄本、遺産分割協議書など(相続案件の場合)。

Chapter 10売却にかかる費用と税金

売却価格から差し引かれるものを把握しておくと、資金計画が立てやすくなります。

主な費用

譲渡所得税の考え方

税金がかかるのは「売れた金額」ではなく「利益が出た場合の利益部分」です。計算の骨格は次のとおりです。

譲渡所得 ＝ 譲渡価額 −(取得費 ＋ 譲渡費用)

取得費とは購入したときの価格や諸費用(建物は減価償却後)、譲渡費用とは仲介手数料や印紙税など売るためにかかった費用です。長く所有していた不動産では、購入時より安く売れてそもそも利益が出ない=課税されないケースも多くあります。

利益が出た場合の税率は所有期間で変わります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得として約39.63%、5年を超えていれば長期譲渡所得として約20.315%(いずれも所得税・復興特別所得税・住民税の合計)。相続で取得した不動産は、被相続人が所有していた期間を引き継げるため、長期に該当することがほとんどです。

知っておきたい特例

• 居住用財産の3,000万円特別控除——ご自身が住んでいた家を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が条件です。
• 被相続人の居住用財産(空き家)に係る特別控除——相続した空き家を一定の要件のもとで売却した場合、最大3,000万円を控除できます。耐震基準を満たすか取り壊して売ることなど要件が細かく、適用期限もあります。
• 10年超所有した居住用財産の軽減税率——所有期間10年超なら、課税譲渡所得6,000万円以下の部分について税率が軽減されます。
• 譲渡損失の損益通算・繰越控除——売却で損失が出た場合、条件を満たせば他の所得と相殺したり、翌年以降に繰り越したりできます。

特例の多くは確定申告をして初めて適用されます。売った翌年の申告を忘れると受けられません。適用の可否は個別事情によって変わりますので、相談の際に該当しそうな制度をお伝えし、必要に応じて税理士をご紹介します。

Chapter 11条件よく売るために、売主側でできること

不動産の価格は立地と築年数で大部分が決まりますが、それでも売主側の準備で結果が変わる部分はあります。

複数社に査定を依頼する

同じ物件でも会社によって査定額は違います。得意なエリア、抱えている買主の層、再販の方法が異なるためです。2〜3社に依頼して比べることをおすすめします。当社は他社と比較されることを前提にお話しします。そのうえで選んでいただければ結構です。

ただし、高すぎる査定額には理由を尋ねる

相場からかけ離れた高値を提示されたら、その根拠を必ず確認してください。媒介契約を取ることを目的に高い数字を出し、売り出してから値下げを重ねる——という進め方は残念ながら存在します。大切なのは査定額ではなく、実際に売れた金額です。

マイナス情報こそ先に伝える

雨漏りの跡、傾き、過去のトラブル、近隣との境界の食い違い。隠したまま契約すると、後になって契約不適合責任を問われる可能性があります。先に共有していただければ、それを前提とした契約の組み方ができます。話しにくいことほど、最初に伺いたいことです。

掃除と換気に力を入れる(仲介の場合)

内覧の印象は、水回りの清潔感と明るさ、においで大きく変わります。高額なリフォームは回収できないことが多い一方、ハウスクリーニングと不用品の処分は費用対効果が高い準備です。全部屋の照明を点け、カーテンを開け、事前に換気しておくだけでも印象は違います。

売り出す時期を意識する

住宅の需要は年間で波があり、新生活の準備が始まる1〜3月、転勤シーズンの9〜10月に動きが出やすい傾向があります。急がないのであれば、時期を選ぶのも一つの手です。

境界を確定しておく

境界が不明確なままだと、買主が慎重になり、価格交渉の材料にもなります。隣地との関係が良好なうちに確定測量を済ませておくと、その後の売却がスムーズです。

Chapter 12よくあるご質問

Chapter 13まとめ

ここまでお読みいただき、ありがとうございました。最後に要点を整理します。

• 空き家をそのままにしておくことにも、費用とリスクがある。税負担、建物の劣化、法的な指導。時間は必ずしも味方ではありません。
• 売る方法は「仲介」と「買取」の二つ。価格を優先するなら仲介、時期の確実性や手間の少なさを優先するなら買取。どちらが優れているという話ではありません。
• 相談の目的は、判断材料を手に入れること。価格、手取り額、選択肢、次の一歩。これが分かれば、売る・売らないをご自身で決められます。
• 複雑な事情ほど、早めに相談したほうが選択肢が残る。相続、ローン、共有名義、離婚。動ける時間があることが、そのまま条件の幅になります。

不動産の売却は、金額の大きさもあって身構えてしまうものです。しかし最初の一歩は「いくらくらいなのか聞いてみる」だけで十分です。ハルソラ不動産は守口市・寝屋川市を中心に、大阪府全域でご相談をお受けしています。売ると決めていない段階のご相談こそ、私たちがお役に立てる場面だと考えています。お電話一本、メール一通からお気軽にどうぞ。

※本記事の内容は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の事案に対する法律・税務上の助言ではありません。税制や各種特例の要件・適用期限は改正される場合があります。実際の税額や適用可否については、所轄の税務署または税理士等の専門家に必ずご確認ください。※記載の価格・期間・費用はいずれも目安であり、物件の状態や市場環境によって異なります。