不動産相続をお考えの方へ向けて、「遺贈」「遺言書」「不動産」「税金」というキーワードを含め、わかりやすくご案内します。まず、「遺贈」と「相続」の違いを簡単に確認しましょう。相続は法定相続人が対象となりますが、遺贈は遺言書によって指定された人――法定相続人以外でも対象になり得ます。ですので、遺贈では相続より税負担が重くなるケースがある点は押さえておきたいところです。

続いて、遺言書が必要なケースとその役割について見てみましょう。遺言書があれば、法定相続人以外にも不動産を明確に指定して譲ることができます。たとえば、「同居していた内縁の配偶者に家を渡す」「事業を継ぐ特定の人物に店舗・事務所を与える」「公益団体へ土地を寄付する」といったことも可能です。

遺言書がないと、そのような意思が反映されず、法定相続人だけが手続きを進めることになります。ご自身の希望に沿った不動産の引き継ぎには、遺言書の作成が不可欠です。

不動産を遺贈する場合、遺言書には地番・家屋番号を正確に記載することが重要です。記載漏れや誤記があると、対象の不動産が特定できず手続きが困難になります。作成段階から司法書士や行政書士などの専門家に相談することをお勧めします。

まず相続税ですが、遺贈による取得であっても贈与税ではなく相続税が課されます。注意したいのが「２割加算」です。取得者が故人の配偶者や直系血族以外である場合、相続税額に２割が加算される仕組みです。ご自身の立場に応じて税負担を事前に試算しておきましょう。

次に不動産取得税です。本来、不動産を取得した際に地方税として課されるものですが、遺贈による取得でも形態によって非課税になるケースと課税されるケースがあります。包括遺贈では非課税、特定遺贈（特定物件を指定した場合）で相続人以外が受け取ると課税対象になり、税率は標準で３〜４%程度です。

最後に登録免許税です。不動産の名義変更（所有権移転登記）の際に発生し、評価額に応じた税率が変わります。相続人が受け取る遺贈なら軽減税率の0.4%が適用されますが、相続人以外の場合は2%となります。評価額が高い不動産ほど、その差は大きく影響します。

遺贈でも相続税が課税されます。相続税は「遺産総額から基礎控除を差し引いた課税遺産総額」に対して税率が適用されます。ここでは、相続税の基本的な計算の流れと、遺贈特有の「２割加算」について詳しく解説します。

相続税の計算は、①遺産総額の把握、②基礎控除の差し引き、③法定相続分で按分した仮税額の算出、④実際の取得割合で再配分、という手順で行います。遺贈でも同様の計算が適用されます。

２割加算とは？

相続税の２割加算とは、被相続人の配偶者・父母・子ども（直系血族）以外の人が遺産を取得した場合、通常の相続税額に20%が上乗せされる制度です。遺贈の場合、兄弟姉妹・孫（代襲相続以外）・内縁の配偶者・友人・法人が受遺者であれば２割加算の対象となります。

一方、配偶者の税額軽減（取得額が1億6,000万円または法定相続分のいずれか多い方まで非課税）は、遺贈による取得でも適用されます。また、小規模宅地等の特例（居住用宅地の評価額を最大80%減額）も条件次第で活用可能です。不動産相続の節税には、こうした特例の活用が鍵となります。

登録免許税：名義変更のたびにかかる税金

不動産を遺贈で受け取ったら、法務局で所有権移転登記を行います。この際に発生するのが登録免許税です。税率は受遺者の立場によって異なり、固定資産税評価額（※時価とは異なる）を基準に計算します。

不動産取得税：遺贈の形態で大きく変わる

不動産取得税は、不動産を取得したときに都道府県から課される地方税です。固定資産税評価額に税率を乗じて計算されますが、遺贈ではその課税の有無が受け取り方法によって大きく変わります。

土地や住宅については、取得税の軽減措置が設けられています。たとえば、新築・既存住宅の場合は1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）を評価額から控除できる特例があります。また土地については「評価額×1/2」を課税標準とした上で3%を乗じる軽減措置もあります。これらを積極的に活用することで不動産取得税の負担を大幅に減らせます。

みなし譲渡所得税とは？

みなし譲渡所得税とは、被相続人が生前に取得した不動産等に「含み益（取得時より価値が上がった分）」がある場合、遺贈時点で譲渡したとみなして課税される所得税のことです。被相続人が準確定申告（死後4ヶ月以内）で申告・納付する必要があります。

準確定申告の期限は相続開始を知った日から4ヶ月以内です。この期限内に申告・納付を怠ると加算税や延滞税が発生します。相続人（または包括受遺者）が対応しなければならないため、死亡後は速やかに税理士へ相談することを推奨します。

遺贈寄付の非課税措置

遺贈寄付（公益法人・認定NPO法人・国・地方公共団体などへの遺贈）は、一定の要件を満たした場合、みなし譲渡所得税が非課税になる軽減措置があります。社会貢献を希望する方にとって有効な選択肢です。

• 認定NPO法人・公益財団法人などの公益性が認められた団体であること
• 遺贈寄付を受ける団体が適正な手続きで財産を使用すること
• 相続税の申告期限（10ヶ月以内）までに所定の手続きを完了すること
• 相続税の非課税措置についても、同様に適正申告が必要

遺贈には大きく分けて「包括遺贈」と「特定遺贈」の2種類があります。この違いを理解することが、税負担を最小化するための第一歩です。

包括遺贈は遺産全体の割合で指定するため、プラスの財産だけでなくマイナス（借入金・ローン）も引き継ぎます。一方、特定遺贈は特定の物件や金銭を指定できるため、受遺者は対象物のみを受け取ることができます。特定遺贈は「この家だけ渡したい」という場合に向いていますが、相続人以外への特定遺贈では税負担が増える点に注意が必要です。

遺贈による不動産相続を進める際は、正確な順序と確認が大切です。2024年4月から相続登記が義務化されたことで、手続きの遅れには過料が科される可能性があります。スムーズに進めるための全ステップをご案内します。

遺贈や遺言書を活用した不動産相続は、多くの方にとって人生で数度もない経験です。不動産を受け取る際には、相続税・登録免許税・不動産取得税・みなし譲渡所得税など、複数の税金が絡み合う複雑な問題が発生します。しかし、基本的なルールや注意点をあらかじめ知っておくだけで、戸惑わずに準備を進めることができます。

遺贈の種類（包括・特定）、受遺者の立場（相続人か否か）、不動産の評価額などによって税負担は大きく異なります。正しい知識を身につけ、必要に応じて税理士・司法書士・不動産の専門家へ相談することで、安心して大切な資産の承継を進めていきましょう。