SECTION 01生前贈与と相続税の基本的な仕組みと税制改正の影響

まずは「生前贈与」「贈与税」「生前贈与加算」という3つの言葉の関係を整理します。ここがあいまいなままだと、せっかくの相続税対策が逆効果になることもあります。

生前贈与とは、その名のとおり生きている間に財産をあらかじめ受け渡す方法です。亡くなった後に財産が移る相続とは異なり、贈与した時点での評価額をもとに贈与税が計算されます。財産を早めに次の世代へ動かせるため、計画的に行えば相続財産そのものを圧縮でき、相続税の負担を抑える有力な手段になります。

一方で生前贈与加算とは、贈与者が亡くなった際、一定期間内に行われた贈与を相続財産に「持ち戻し」て相続税の対象とする制度です。亡くなる直前に駆け込みで贈与して相続税を免れる、といった行為を防ぐための仕組みで、課税の公平性を保つ役割を担っています。

2023年度（令和5年度）税制改正で「3年→7年」へ

相続税対策に大きな影響を与えたのが、2023年度の税制改正です。これにより、生前贈与加算の対象期間が従来の「相続開始前3年」から「7年」へと段階的に延長されました。具体的には、2024年（令和6年）1月1日以後の贈与から適用が始まり、相続開始が2027年以後のケースから加算対象期間が実質的に伸び始め、2031年1月1日以後の相続では完全に7年間が対象となります。

加算される期間が長くなるということは、それだけ過去の贈与が相続財産に戻されやすくなるということです。つまり、暦年贈与だけに頼った相続税対策の効果は以前より得にくくなり、より早い段階からの計画が重要になりました。

SECTION 02相続税の基礎控除と計算の流れ（早見表つき）

「うちは相続税がかかるの？」という疑問の答えは、まず基礎控除を知ることから始まります。財産が基礎控除の範囲内であれば、相続税はかかりません。

相続税の基礎控除額は、次の式で計算します。3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数。たとえば法定相続人が3人なら、3,000万円＋600万円×3＝4,800万円までは相続税がかからない、ということになります。不動産は評価額が大きくなりがちなため、自宅と預貯金を合わせると基礎控除を超えてしまうケースは珍しくありません。

相続税は「超えた部分」に段階的に課税される

相続財産が基礎控除を超えた場合でも、超えた金額のすべてに高い税率がかかるわけではありません。相続税は、各相続人が法定相続分に応じて取得したものと仮定した金額に、次の速算表の税率を当てはめて計算します。金額が大きくなるほど税率が上がる「超過累進課税」です。

このように、相続税は「財産総額 − 基礎控除」をベースに計算されるため、生前贈与で財産を減らしておくこと、そして後述する不動産の評価減を活用することが、節税の二本柱になります。

SECTION 03節税につながる贈与税の非課税制度の活用法

生前贈与による節税対策の柱が、「暦年贈与」と「相続時精算課税制度」という2つの制度です。それぞれ性格が異なるため、目的や金額の規模に応じて使い分けることが重要です。

① 暦年贈与 ― コツコツ型の王道

暦年贈与は、1年間（1月1日～12月31日）に贈与を受けた金額が110万円以下であれば贈与税がかからず、申告も不要という制度です。基礎控除は受贈者ごとに適用されるため、たとえば子どもが複数いれば、それぞれに毎年110万円ずつ非課税で贈与できます。長い時間をかければかけるほど、移せる財産は大きくなります。

ただし前述のとおり、2024年以降は相続開始前の贈与が相続税の課税対象となる「生前贈与加算」の期間が3年から7年へ延長されました。「思い立ったらすぐ始める」ことが、暦年贈与を効かせる最大のコツといえます。

② 相続時精算課税制度 ― まとめて渡したい人向け

相続時精算課税制度は、60歳以上の親や祖父母が18歳以上の子や孫へ贈与する場合、累計2,500万円までを非課税で贈与できる制度です。2024年からは、この累計枠とは別に毎年110万円までの基礎控除が新設され、その分は申告不要かつ相続財産にも加算されなくなりました。使い勝手が大きく向上した制度です。

SECTION 04住宅取得・結婚子育てなど目的別の特例贈与【2026年最新】

使い道を限定する代わりに、まとまった額を非課税にできるのが「目的別の特例贈与」です。ただし、これらは期限や限度額の改正がとても多い分野。2026年時点の最新状況を整理します。

住宅取得等資金の贈与 ― マイホーム資金は最大1,000万円が非課税

父母や祖父母などの直系尊属から、自分が住む家の新築・取得・増改築の資金として贈与を受ける場合、省エネ等住宅(質の高い住宅)なら1,000万円、一般住宅なら500万円までが非課税になります。暦年贈与の110万円や相続時精算課税制度と組み合わせれば、さらに大きな額を無税で移せます。贈与を受けた翌年3月15日までに居住し、贈与税の申告を行うことが要件です。

教育資金・結婚子育て資金は「終了」と「延長」で明暗

2026年度の税制改正では、この2つの一括贈与制度の扱いが分かれました。教育資金の一括贈与（最大1,500万円）は2026年3月31日で新規受付が終了。一方、結婚・子育て資金の一括贈与は2027年3月31日まで延長されています。なお、扶養義務者が必要な都度支払う教育費・生活費は、これらの制度を使わなくてもそもそも贈与税の対象外です。お孫さんの学費などは「都度贈与」で支援する方法も覚えておくと安心です。

これらの制度を効果的に活用するには、贈与の目的・金額・将来の相続の見通しに応じて、どの制度が自分に合うのかを丁寧に見極める必要があります。判断に迷う場合は、信頼できる専門家に相談されることをおすすめいたします。

SECTION 05不動産を活かした評価軽減と小規模宅地等の特例

現金1億円は相続時も1億円ですが、不動産は「評価額」で課税されるため、現金より低く評価されやすい性質を持ちます。これこそが不動産を使った相続税対策の核心です。

相続税を計算するときの不動産の評価は、土地は「路線価方式」、建物は「固定資産税評価額」で行います。路線価は一般に公示地価の約8割、建物の固定資産税評価額も実際の建築費より低めに設定されることが多く、結果として不動産の評価額は時価より低く算出されやすいのです。同じ財産でも、現金で持つより不動産で持つほうが相続税評価上は有利になりやすい、というわけです。

最大80%減も ― 小規模宅地等の特例

不動産の相続税対策で最も強力なのが、小規模宅地等の特例です。一定の要件を満たせば、宅地の評価額を大幅に減額できます。下表のとおり、居住用や事業用の宅地なら最大で80%減、貸付用の宅地でも50%減が可能です（それぞれ適用面積に上限あり）。

たとえば自宅の土地の評価額が5,000万円でも、特定居住用宅地等として80%減が適用できれば、評価額は1,000万円まで圧縮されます。自宅が相続財産の大きな割合を占めるご家庭ほど、この特例の効果は絶大です。

SECTION 06賃貸不動産・空き家を使った相続税対策

「持っているだけ」の土地や空き家は、相続税の面でも維持費の面でも負担になりがちです。活用次第で評価を下げたり、負担を整理したりできます。

更地より「貸家建付地」のほうが評価は下がる

更地のまま持っている土地は評価額がそのままかかりますが、その上にアパートや賃貸住宅を建てて人に貸すと、土地は「貸家建付地」として評価され、借地権割合・借家権割合・賃貸割合に応じて評価額が下がります。建物自体も賃貸用は自用より低く評価されるため、賃貸経営は土地・建物の両面で評価減につながります。ただし空室が続けば賃貸割合が下がり評価減も小さくなるうえ、そもそも収益が出る立地かどうかの見極めが大前提です。

空き家・実家は「持ち続ける」だけで負担が増えることも

誰も住まなくなった実家や空き家を相続したものの、活用も売却もせずに放置してしまうと、毎年の固定資産税に加え、管理の手間や老朽化のリスクが積み重なります。状態によっては「特定空家等」に指定され、固定資産税の住宅用地の軽減が外れて負担が一気に増えるおそれもあります。相続後の方針として、賃貸に出す・売却する・自分や親族が住むのいずれを選ぶのか、早めに方向性を決めておくことが、結果的に最も無駄のない相続税対策になります。

SECTION 07守口市・寝屋川市など北河内エリアの不動産相続で押さえたい点

相続税のルールは全国共通ですが、不動産の評価や売却のしやすさは、エリアの事情に大きく左右されます。北河内エリアならではの視点を押さえておきましょう。

守口市・寝屋川市をはじめとする北河内エリア（枚方市・交野市・大東市・門真市・四條畷市）は、大阪市内へのアクセスが良く、戸建てや古くからの住宅地が多いのが特徴です。長くお住まいだったご実家を相続するケースが多く、「相続した実家をどうするか」「空き家のまま固定資産税だけ払い続けている」といったお悩みが少なくありません。

こうした地域では、土地の路線価や形状・接道状況によって評価額が変わるため、正確な不動産評価が相続税対策の出発点になります。評価が下げられる要素（不整形地、間口が狭い、私道に接するなど)を見落とすと、本来より高い相続税を払ってしまうことにもなりかねません。地域の取引事情に精通した不動産会社に相談することで、評価の妥当性や、売却・活用の現実的な選択肢が見えてきます。

• 相続する不動産のおおよその評価額・市場価格を早めに把握しておく
• 自宅なら小規模宅地等の特例が使えるか、誰が相続すると有利かを確認する
• 空き家・遠方の実家は、維持・賃貸・売却のどれを選ぶか方針を決める
• 遺産分割でもめないよう、不動産を「誰がどう引き継ぐか」を早めに話し合う

SECTION 08相続税の節税シミュレーション例

ここまでの内容を、簡単なモデルケースで体感してみましょう。あくまで仕組みを理解するための概算イメージで、実際の税額は個別の事情で変わります。

【前提】相続人は子2人（基礎控除＝3,000万円＋600万円×2＝4,200万円）。財産は、自宅の土地（路線価評価5,000万円・330㎡以内）、建物1,000万円、現金2,000万円の合計8,000万円とします。

このケースでは、小規模宅地等の特例を使うことで自宅の評価が5,000万円から1,000万円に下がり、課税遺産総額が基礎控除の範囲内におさまりました。結果として、約470万円と試算された相続税が0円に。同じ財産でも、制度を知っているかどうかで結果は大きく変わります。

SECTION 09制度を正しく理解し、計画的に進めるための基本戦略

最後に、ここまでの制度をどう組み合わせるかという「戦略」の視点で整理します。鍵になるのは、制度の特性の理解と、何より「早めの着手」です。

生前贈与や各種非課税制度を効果的に使うには、まずそれぞれの特性と組み合わせの流れを理解することが大切です。暦年贈与（年110万円まで非課税）と相続時精算課税制度（年110万円の基礎控除＋累計2,500万円の特別控除）を、用途や目的に応じて使い分けましょう。制度ごとに、申告の要否・加算の有無・対象となる人物が異なります。

注意したいのが、加算期間の延長と申告漏れです。暦年課税では、相続開始前の加算期間が3年から7年へ延長されたため、過去の贈与が相続税に影響する可能性が高まりました。一方、相続時精算課税制度では、年110万円までの贈与については持ち戻しが不要です。申告忘れや制度選択のミスは、節税効果を一気に損ないます。手続きの要件や期限は必ず確認しておきましょう。

こうした制度を活かすうえで、早めの計画こそが最大の武器です。暦年贈与は年数を重ねるほど効果が大きくなり、不動産の評価減や特例の活用も、事前の準備があってこそ最大化できます。制度を正しく理解し計画的に進めることで、非課税枠を最大限に活用しつつ、想定外の課税を防げます。早い段階から専門家の助言を得ながら、ご自身に合った制度設計を進めていきましょう。

SECTION 10よくある質問（FAQ）

※本記事は2026年（令和8年）時点の税制をもとに、一般的な情報をわかりやすくお伝えすることを目的としたものです。税制は改正される場合があり、また個別の事情によって取り扱いや税額は異なります。実際の相続税・贈与税の計算や申告、制度の適用可否については、税理士などの専門家に必ずご確認ください。当社は税務の代理・個別の税務相談を行うものではありません。