不動産の相続と贈与の基本と親の役割

相続と贈与は「渡すタイミング」がちがう

相続は、人が亡くなった後に、その人が持っていた不動産や預貯金などの財産を、配偶者や子などが承継することです。
一方で贈与は、生きているあいだに、無償で財産を渡すことを指します。
国税庁は、亡くなった人から相続や遺贈などにより取得した財産の価額の合計額が、一定の基礎控除額を超える場合に相続税がかかるとしています。
つまり、相続税は「亡くなったあとに、まとめて動く財産」にかかる税金であり、贈与税は「生きているうちに、少しずつ動かす財産」にかかる税金である、と整理するとイメージしやすくなります。
不動産を含む財産承継では、このような相続と贈与の仕組みを踏まえ、どの財産をどのタイミングで誰に引き継ぐかを、親世代が主体的に考えておくことが大切です。

また、贈与税は単独で存在する税金ではなく、相続税を補完する役割を持つものとして位置づけられています。
もし生前贈与に税金がかからなければ、誰もが亡くなる前に財産をすべて渡してしまい、相続税が機能しなくなってしまうためです。
そのため贈与税の税率は、相続税と比べて同じ金額帯でも高めに設定されており、「不動産をまとめて贈与すれば節税になる」という単純な話にはならない点を、はじめに押さえておく必要があります。

不動産だからこそ、早めの確認が必要な3つの理由

不動産の相続・贈与が、預貯金の承継と大きく異なるのは、次の3点です。
第一に、金額が大きいこと。都市部の自宅であれば、土地だけで数千万円の相続税評価額になることも珍しくありません。
第二に、分けにくいこと。預貯金は1円単位で分割できますが、一軒の家を三等分することはできません。共有名義にすれば、将来の売却や建て替えのたびに全員の同意が必要になり、次の世代でさらに権利者が増えていきます。
第三に、持っているだけで費用がかかること。相続税を納め終わったあとも、固定資産税・都市計画税、火災保険料、修繕費、管理の手間が続きます。

固定資産税は、不動産を所有している人に毎年かかる地方税であり、土地や家屋の価格をもとに市町村などが課税します。
特に注意したいのが空き家です。人が住まなくなった実家をそのまま放置し、管理が行き届かない状態が続くと、住宅用地の特例（固定資産税の課税標準を最大6分の1に軽減する仕組み）の対象から外れ、税負担が跳ね上がる可能性があります。
「相続税がかかるかどうか」だけでなく、「引き継いだ後も持ち続けられるかどうか」まで含めて考えることが、不動産の相続・贈与では欠かせません。

相続と贈与にかかる税金は一つではない

不動産を動かすときにかかる税金は、相続税・贈与税だけではありません。
名義を変えるときには登録免許税がかかり、贈与や売買で取得した場合には不動産取得税も課税されます（相続による取得は不動産取得税が非課税です）。
また、相続した不動産を売却する場合には、譲渡所得に対して所得税・住民税がかかることもあります。
このように、相続税・贈与税に加え、不動産に特有の税金も関係してくるため、全体としてどの税金が、どの段階で発生するのかを整理しておくことが、親御様世代に求められる役割です。

親御様世代が担う4つの役割

また、親から子へ不動産を移す方法として、生前贈与を積極的に検討するご家庭も増えています。
相続は、原則として一度に大きな財産が移るため、税負担が集中しやすい側面がありますが、生前贈与を組み合わせることで、承継の時期や負担の分散を図ることができます。
ただし、贈与の内容や時期によっては、相続開始前の贈与財産が相続税の計算に加算される仕組みもあるため、単純に早く渡せば有利になるわけではない点を、親の立場で正しく理解しておくことが重要です。

相続税のかかる不動産と「相続税評価額」のしくみ

相続税のかかる不動産の範囲

相続税の対象となる不動産には、自宅の土地建物のほか、貸家や駐車場として利用している土地、賃貸用建物、別荘、農地、山林などが含まれます。
「使っていないから関係ない」と思われがちな遠方の田畑や、共有持分だけを持っている土地も、当然に相続税の対象です。
また、借地権（他人の土地を借りて建物を建てている権利）も財産として評価されますので、「土地は借り物だから関係ない」というわけではありません。

市場価格とはちがう「相続税評価額」

不動産は、国税庁が公表する路線価や評価倍率を用いて「相続税評価額」を計算することになっており、実際に売買される市場価格とは異なる点に注意が必要です。
土地の評価方法は、大きく分けて次の2通りです。
市街地にある宅地は、道路ごとに定められた1平方メートルあたりの価額（路線価）に地積を掛けて計算する路線価方式。
路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を掛ける倍率方式で計算します。
建物については、原則として固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。

一般に、路線価は公示地価の8割程度の水準に設定されており、固定資産税評価額は公示地価の7割程度が目安とされています。
そのため、現金で1億円を持っているより、1億円で購入した不動産を持っているほうが、相続税評価額としては小さくなる傾向があります。
これが「不動産は相続税対策になる」と言われてきた理由ですが、後述するとおり、この点については近年の税制改正で見直しが進んでいます。

同じ土地でも、使い方で評価が変わる

同じ広さ・同じ場所の土地でも、自宅として使っているのか、人に貸しているのかで評価額は変わります。
自分で使っている宅地（自用地）が評価の基本となり、そこにアパートなどを建てて貸している土地は貸家建付地として、借地権割合・借家権割合・賃貸割合に応じて評価が下がります。
建物についても、賃貸に出している部分は借家権割合（一般に30％）に応じて評価が減額されます。
一方、駐車場として更地のまま貸している土地は、原則として自用地と同じ評価になり、減額の対象になりにくい点に注意が必要です。
どの不動産がどの用途で利用されているかを整理しておくことが、正確な試算の第一歩になります。

【2026年度税制改正】貸付用不動産の評価が見直されました

収益物件の購入やアパート建築による相続税対策を検討されている方は、直近の改正内容を必ず確認してください。
2026年度（令和8年度）税制改正では、相続開始前または贈与前5年以内に取得・新築した一定の貸付用不動産について、相続開始時または贈与時における通常の取引価額に相当する金額で評価することとされました。
この「通常の取引価額」は、課税上の弊害がない限り、取得価額をもとに地価の変動などを考慮して計算した価額の80％相当額で評価します。
この改正は、令和9年（2027年）1月1日以後に相続等により取得する財産の評価に適用されます。取得から5年を経過したものについては、従来の評価方法が維持されます。

つまり、「相続が近づいてから慌てて収益物件を買う」という直前対策は効果が薄くなり、実行するなら早い時期に、という方向に制度が変わったということです。
あわせて、不動産小口化商品のうち任意組合型・賃貸型・信託受益権型の貸付用不動産についても、取得時期にかかわらず通常の取引価額に相当する金額で評価することとされました。
節税目的だけで不動産を購入する判断は、これまで以上に慎重さが求められます。

相続税の基礎控除・税率と、税額を下げる主な控除

まずは基礎控除を超えるかどうか

相続税では、まずすべての相続財産の評価額を合計し、そこから「基礎控除額」を差し引いて課税の有無を判定します。
基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算され、この金額を超えなければ相続税の申告や納税は不要です。
たとえば法定相続人が配偶者と子2人の合計3人であれば、3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円が基礎控除額となります。
遺産の総額がこの4,800万円以下であれば、原則として相続税はかからず、申告も不要です。

相続税の税率（速算表）

基礎控除を超えた部分については、いったん法定相続分に応じて按分し、各人ごとに次の税率を適用して税額を計算したうえで合計し、実際に取得した割合で再配分するという流れになります。
相続税は、金額が大きくなるほど税率が上がる超過累進税率です。

配偶者の税額軽減

不動産の相続では、税額そのものを大きく抑えられる控除制度を理解しておくことが重要です。
代表的なものとして、配偶者が取得した遺産については「1億6,000万円」または「法定相続分相当額」のいずれか多い金額までは相続税がかからない「配偶者の税額軽減」があります。
この制度により、多くのご家庭では、一次相続（夫婦の一方が亡くなったとき）の段階では相続税がほとんどかからない、という結果になります。

小規模宅地等についての特例

自宅や事業用の宅地について、一定面積まで評価額を大きく減額できる「小規模宅地等についての特例」は、不動産の相続税評価額と最終的な税負担を最も大きく左右する制度です。
自宅の敷地であれば、330平方メートルまでの部分について評価額を80％減額できます。
たとえば相続税評価額5,000万円の自宅の土地であれば、条件を満たせば1,000万円として評価されることになり、基礎控除の範囲に収まって相続税がかからなくなるケースも少なくありません。

ただし、この特例は「誰が相続するか」「その後どうするか」によって適用の可否が変わります。
配偶者が取得する場合は無条件に適用できますが、同居していた子が取得する場合は申告期限まで住み続けて所有し続けること、別居の子の場合はいわゆる「家なき子」の要件を満たすことなど、細かい条件が設けられています。
「実家を売却して現金で分けよう」と考えていたら、売却のタイミング次第で特例が使えなくなった、という事態も起こり得ます。
生前のうちに、誰がどの不動産を引き継ぐのかを具体的に想定しておくことが、この特例を確実に活かす鍵になります。

そのほかの税額控除

かんたんな試算例

イメージをつかむために、簡単な例で見てみましょう。
【前提】法定相続人は配偶者と子2人／自宅の土地（330㎡以内）の相続税評価額4,000万円、建物800万円、預貯金2,000万円。
基礎控除額は3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円。
財産の合計は4,000万円＋800万円＋2,000万円＝6,800万円で、そのままでは基礎控除を超えます。
しかし、小規模宅地等の特例を適用できれば土地の評価は4,000万円×20％＝800万円となり、合計3,600万円。
基礎控除4,800万円を下回るため、相続税はかからない計算になります。
※ただし、特例を使って課税額がゼロになる場合でも、相続税の申告そのものは必要です。この点は非常に間違いやすいので注意してください。

不動産を贈与する際の税金と相続税への影響

暦年課税：年110万円の基礎控除

不動産を生前に子へ渡す場合、多くは「贈与税」の課税対象となり、暦年課税では年間の基礎控除額は1人あたり110万円とされています。
この基礎控除額を超える部分について、贈与を受ける人の年齢や続柄に応じて一般税率または特例税率を用いて贈与税額を計算します。
不動産は評価額が大きくなりやすいため、名義を変えるだけで高額の贈与税が発生する可能性がある点を理解しておくことが大切です。
なお、贈与税の課税価格は相続税評価額を基本とするため、あらかじめ概算を把握しておくと検討がしやすくなります。

特例税率は、18歳以上の子や孫が、父母や祖父母などの直系尊属から贈与を受けた場合に適用される、やや緩やかな税率です。
それ以外の贈与（夫婦間、兄弟間、他人からの贈与など）には一般税率が適用されます。

たとえば、相続税評価額2,000万円の土地を子（18歳以上）に一括で贈与した場合、課税価格は2,000万円－110万円＝1,890万円。
特例税率を適用すると、1,890万円×45％－265万円＝585万5,000円の贈与税がかかる計算になります。
さらに登録免許税（評価額×2.0％）と不動産取得税も加わりますので、「名義を移すだけ」のつもりが大きな出費につながります。

持分を少しずつ贈与するという考え方

不動産を一括で贈与すると税負担が重くなるため、共有持分を毎年少しずつ贈与していく方法が採られることもあります。
たとえば評価額2,200万円の土地を、毎年20分の1（110万円相当）ずつ贈与していけば、基礎控除の範囲内におさまります。
ただしこの方法には注意点があります。あらかじめ「20年かけて全部渡す」と約束していたとみなされると、初年度に全額を贈与したもの（定期贈与）として課税されるおそれがあるためです。
毎年その都度、贈与契約書を作成し、登記も毎年行うといった手間もかかります。
また、共有名義が長期間続くことで、将来の売却や建て替えの判断が複雑になる点も踏まえて検討する必要があります。

相続時精算課税制度

一方で、「相続時精算課税制度」を選択して不動産を贈与する方法もあり、この場合は累計2,500万円までの特別控除の枠内であれば贈与時に贈与税がかからず、贈与者の相続が開始したときに、それまでの贈与財産の価額（原則として贈与時の価額）を相続財産に加算して相続税額を計算し、既に納付した贈与税額を差し引く仕組みです。
原則として60歳以上の父母・祖父母から、18歳以上の子・孫への贈与が対象となります。

この制度は令和6年（2024年）1月1日から使いやすく改正されており、暦年課税の基礎控除110万円とは別に、相続時精算課税にも年110万円の基礎控除が設けられました。
この年110万円の基礎控除の範囲内であれば、贈与税の申告も不要で、しかも相続時に相続財産へ加算されません。
一方で、一度この制度を選択すると、その贈与者からの贈与について暦年課税へ戻すことは原則としてできません。
値上がりが見込まれる土地や、家賃収入を生む収益物件を早めに移したい場合には有効ですが、将来の相続税も見据えた長期的な視点で判断することが重要です。

生前贈与加算は「7年」へ段階的に延長

暦年課税で贈与を行っていた場合でも、相続開始前の一定期間内の贈与は、相続財産に加算して相続税を計算します。これを生前贈与加算といいます。
従来この期間は3年でしたが、令和6年（2024年）1月1日以後の贈与から、段階的に7年へと延長されました。
延長された4年間（相続開始前4年～7年）に受けた贈与については、合計100万円までは加算しないという緩和措置が設けられています。
完全に7年分が加算されるようになるのは、令和13年（2031年）1月1日以後に開始する相続からです。

贈与税の配偶者控除（おしどり贈与）

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産またはその購入資金を贈与した場合、基礎控除110万円とは別に最高2,000万円まで控除できる制度があります。
いわゆる「おしどり贈与」と呼ばれるもので、同じ配偶者からは一生に一度だけ適用できます。
この制度によって贈与された居住用不動産は、生前贈与加算の対象外となる点も特徴です。
ただし、配偶者にはもともと1億6,000万円までの税額軽減があるため、相続税対策としての効果は限定的なケースもあります。
また、贈与すると登録免許税・不動産取得税がかかるため、実行前に総コストを比較しておくことをおすすめします。

名義変更だけでも「みなし贈与」になります

親名義の不動産を子の名義に「無償」で変更した場合には、実際に現金の受け渡しがなくても、原則として贈与があったものとみなされ、贈与税の対象となります。
また、親が資金を出して取得した不動産を最初から子名義で登記した場合や、実際の負担に比べて著しく低い対価で名義を移した場合も、贈与とみなされる可能性があります。
親子間だからと相場より大幅に安く売買した場合、その差額が「みなし贈与」として課税されることがあるのです。
加えて、債権者からの差押えなどを避ける目的で名義変更を行うと、税務上だけでなく民事上のトラブルにつながるおそれもあります。
このような税金リスクを避けるためにも、不動産の名義変更や贈与を行う際には、契約内容や資金の流れを明確にし、税務上の取扱いを確認しながら進めることが大切です。

相続と贈与、どちらを選ぶ？判断のものさし

「相続と贈与、結局どちらが得なのですか」というご質問を非常に多くいただきます。
残念ながら、すべてのご家庭に当てはまる答えはありません。判断は、次の4つの軸で考えると整理しやすくなります。

1. そもそも相続税がかかるかどうか

財産の総額が基礎控除額を下回るご家庭では、相続税はかかりません。
この場合、わざわざ贈与税や不動産取得税を負担してまで生前に不動産を移すメリットは小さく、相続で引き継いだほうが総コストは低くなるのが一般的です。
まずは「うちは相続税の対象になるのか」を確認することが、すべての出発点です。

2. 時間がどれだけ残されているか

生前贈与による対策は、時間を味方につけるほど効果が高まります。
生前贈与加算が7年へ延長されたことで、この傾向はさらに強まりました。
一方、ご高齢になってから急いで贈与を実行しても、加算によって効果が打ち消される可能性があります。
その場合は、贈与よりも小規模宅地等の特例を確実に使える形に整えるなど、相続時の控除を最大化する方向のほうが現実的です。

3. その不動産は値上がりするか、収益を生むか

相続時精算課税制度では、原則として贈与時の価額で相続財産に加算されます。
そのため、将来値上がりが見込まれる土地であれば、低いうちに贈与しておくことで相続税の課税対象額を抑えられる可能性があります。
また、家賃収入を生む収益物件を早めに子へ移せば、その後の家賃は子の財産として蓄積され、親の財産がそれ以上増えるのを防ぐ効果もあります。
逆に、値下がりが見込まれる不動産を精算課税で贈与すると、下がった後も贈与時の高い価額で加算されてしまうリスクがあります。

4. 揉めずに分けられるか

税額だけを見て判断すると、かえって家族関係を損なうことがあります。
不動産は分けにくい財産です。長男に自宅を、次男には現金を、というように分けるには、そもそも現金が十分にあるかが問題になります。
納税資金が足りず、相続した実家を急いで売らざるを得なくなるケースもあります。
「税金を1円でも安くする」より「無理なく引き継げる形にする」ことを優先したほうが、結果的にご家族の満足度は高くなります。

親御様世代が今からできる不動産相続・贈与対策

ステップ1：財産の現状を把握する

まずは、ご自身の家族構成とおおまかな資産額から、相続税や贈与税の負担が発生し得るかを把握しておくことが大切です。
相続税は、遺産総額から基礎控除や各種控除を差し引いた残りに対して課税されますが、不動産は評価額が高くなりやすいため、預貯金が少なくても課税対象となる場合があります。
こうした大枠を早めに確認しておくことで、おおよその税負担をイメージしながら、無理のない承継方針を検討しやすくなります。

なお、所有している不動産をご自身でも正確に把握できていない、という方は少なくありません。
そこで役立つのが、令和8年（2026年）2月2日から始まった「所有不動産記録証明制度」です。この制度では、特定の人物が全国で所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧にし、証明書として交付してもらえます。
請求できるのは不動産を所有している本人またはその相続人で、相続登記が必要な不動産を把握しやすくなり、手続きの負担軽減につながります。
先代から引き継いだ土地が地方にある、相続してから一度も現地を見ていない、といったご家庭では、まずここから着手するのが確実です。

ステップ2：使える制度を当てはめてみる

次に、不動産を含めた「相続税のかかる財産」を一覧にし、どの財産にどのような控除や特例が利用できそうかを整理することが有効です。
自宅用の土地建物については、小規模宅地等の特例など、一定の要件を満たすことで相続税評価額が大きく減額される制度が設けられています。
また、配偶者については、法定相続分または1億6,000万円までは相続税がかからない配偶者の税額軽減があり、実際の税負担に大きく影響します。
これらの制度を前提に、不動産をどの名義でどの程度保有し、将来どのような形で子ども世代に引き継ぐのがよいかを、現時点から検討しておくと安心です。

ステップ3：意思を「形」にして残す

円満な承継のためには、生前のうちに意思を明確にしておくことが欠かせません。
遺言書を作成しておくことで、不動産を含む財産の分け方をあらかじめ示すことができ、相続人同士の行き違いを防ぎやすくなります。
遺言書には、公証役場で作成する公正証書遺言と、ご自身で書く自筆証書遺言があります。
自筆証書遺言については法務局で保管してもらえる制度があり、紛失や改ざんのリスクを避けつつ、家庭裁判所の検認も不要になります。
「誰に何を残すか」だけでなく、「なぜそう決めたのか」を付言事項として書き添えておくと、ご家族の納得感が大きく変わります。

ステップ4：登記を最新の状態にしておく

見落とされがちですが、近年もっとも動きが大きいのが登記制度です。
2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化され、不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記の申請をしなければ、正当な理由がない場合に10万円以下の過料の対象となります。
これは過去に発生した相続にもさかのぼって適用されるため、「祖父名義のままの土地がある」というご家庭は早急な対応が必要です。
すぐに遺産分割がまとまらない場合は、「相続人申告登記」という簡易な手続きで、ひとまず義務を果たすこともできます。

さらに、令和8年（2026年）4月1日からは、不動産の所有者が住所や氏名等を変更したときに、その登記をすることも義務化されました。変更があった日から2年以内に登記をしなければならず、正当な理由なく行わない場合は5万円以下の過料の対象となります。
2026年4月1日より前に住所等を変更していた場合も、令和10年（2028年）3月31日までに変更登記が必要です。
引っ越しやご結婚で住所・氏名が変わったまま登記を放置している方は、この機会にご確認ください。

ステップ5：納税資金と「分けやすさ」を用意する

相続税は、原則として申告期限までに現金で一括納付します。
不動産ばかりで現金が少ないご家庭では、納税のために不動産を売却せざるを得なくなることがあります。
生命保険には「500万円×法定相続人の数」までの非課税枠があり、受取人を指定することで、遺産分割協議を経ずにすぐ現金を受け取れるという利点もあります。
不動産を引き継ぐ子には保険金で納税資金を、他の子には代償分割の原資を、といった設計が可能です。
また、そもそも活用予定のない不動産については、生前に売却して現金化しておくことで、分けやすさと納税資金の両方が確保できる場合もあります。

相続が起きたあとの手続きと期限一覧

実際に相続が発生すると、悲しみのなかで多くの手続きを短期間に進めることになります。
どのタイミングで何をするのかを、あらかじめ知っておくだけでも負担はかなり軽くなります。

特に意識していただきたいのが、相続税の申告期限である10か月です。
配偶者の税額軽減も、小規模宅地等の特例も、原則としてこの期限までに遺産分割を終えて申告することが適用の前提となります。
遺産分割がまとまらないまま期限を迎えると、いったん特例を使わない金額で申告・納税し、後日の分割成立後に還付を受ける、という遠回りが必要になります。
戸籍謄本の収集や不動産の評価には想像以上に時間がかかりますので、実務上は「相続開始から4〜5か月」を目安に、専門家への相談を始めるのが安心です。

不動産の相続・贈与に関するよくあるご質問

ご相談前に用意しておきたい書類チェックリスト

不動産の相続・贈与のご相談は、資料が揃っているほど具体的な話ができます。
すべて揃っていなくても構いませんので、手元にあるものから確認してみてください。

• 固定資産税の納税通知書・課税明細書（毎年4〜6月頃に届くもの）
• 登記事項証明書（登記簿謄本）または権利証・登記識別情報
• 固定資産評価証明書
• 公図・地積測量図・建物図面
• 所有不動産記録証明書（2026年2月開始の新制度で取得できます）
• 預貯金・有価証券のおおよその残高がわかるもの
• 生命保険の証券（受取人が誰になっているか）
• 住宅ローンなど借入金の残高がわかる書類
• ご家族の関係がわかるメモ（配偶者・お子様・お孫様の人数と年齢）
• すでに作成済みの遺言書がある場合はその写し
• 過去に生前贈与をしている場合は、その記録や贈与税の申告書

「まだ何も決まっていない」「そもそも何がわからないのかがわからない」という段階でも、まったく問題ありません。
むしろ、方針が決まる前の段階でご相談いただいたほうが、選べる対策の幅は広くなります。

まとめ

不動産の相続や贈与では、「相続税のかかる財産」の範囲や税率、各種控除を正しく押さえることが、納税額だけでなく家族関係を守るうえでも重要です。
本記事の要点を、あらためて整理します。

親御様世代が早めに動き、財産の洗い出しや名義確認、将来の承継イメージを家族で共有しておくことで、慌てず落ち着いて手続きを進めやすくなります。
特に、2026年度税制改正で貸付用不動産の評価方法が見直されたように、相続・贈与に関する制度は毎年のように変わっています。
「以前調べたときはこうだった」という知識のまま対策を進めると、思わぬズレが生じかねません。

当社では、不動産の相続・贈与に関する整理から具体的な対策のご相談まで、丁寧にサポートいたします。
不動産の評価額の目安、売却した場合の想定価格、賃貸に出した場合の収支まで含めて、実際の数字をもとにお話しできることが不動産会社の強みです。
「うちはどうなるのか知りたい」「何から始めればよいか不安」という方は、まずはお気軽にお問い合わせください。
必要に応じて、提携する税理士・司法書士とも連携しながら対応いたします。

※本記事は2026年8月時点の情報にもとづいて作成しています。税制および登記制度は改正されることがあり、また個別のご事情によって取扱いが異なります。実際の判断にあたっては、必ず国税庁の最新情報をご確認いただくか、税理士等の専門家にご相談ください。