寝屋川市の空き家と「空き家税」導入の背景

全国と寝屋川市で進む空き家の増加

全国的に空き家数は増加傾向にあり、国の住宅・土地統計調査でも住宅の約7軒に1軒が空き家とされています。
寝屋川市でも、人口減少や高齢化により長期間利用されていない住宅が増え、市は空き家対策計画を策定して総合的な対策を進めてきました。
市の説明によると、寝屋川市内には約1万5,500戸の空き家があり、そのうち賃貸用などを除いた約6,600戸が空き家流通促進税の対象になると見込まれています。
こうした中で、単に建物を管理する段階から一歩踏み込み、市内に点在する空き家を住宅として「流通させる」ことが重要な課題となっています。
「空き家流通促進税」は、流通していない空家を減らし、既存住宅ストックを有効活用するための新たな仕組みとして位置付けられているのです。

放置された空き家がまちにもたらす3つのリスク

放置された空き家は、屋根や外壁の劣化による倒壊危険、雑草の繁茂やごみの不法投棄、火災発生時の延焼リスクなど、防災面での支障を生じさせます。
また、人目が行き届かなくなることで、不審者の侵入や放火などの犯罪の温床となるおそれがあり、防犯上の不安も高まります。
さらに、庭木の繁茂や建物の傷みが進むと、周辺の景観を損なうだけでなく、近隣の不動産価値や居住環境にも影響し、地域全体の魅力低下につながります。
加えて、瓦や外壁材の落下、ブロック塀の倒壊などで第三者にけがをさせた場合、所有者が損害賠償責任を問われる可能性がある点も見落とせません。
寝屋川市は、こうしたリスクを抑えつつ、空き家の流通を進めることで、安全で住み続けやすいまちづくりを目指しています。

「適正管理」から「流通促進」へ－寝屋川市のこれまでの取組

寝屋川市は、「空き家等の適正管理等及び老朽危険建築物等に係る対策の推進に関する条例」により、危険な空き家の是正や適正管理を進めてきました。
さらに、空き家流通推進プラットフォームや空き家流通に関する補助制度などの取組を通じて、専門家と連携しながら市場への流通支援を行っています。
そのうえで、「空き家流通促進税条例」は、居住実態がなく流通していない空家に対して固定資産税とは別に課税することで、所有者の方に利活用や売却、賃貸への具体的な行動を促す役割を担います。
特に、新たな宅地開発の余地が限られる中で、既存住宅ストックを循環させ、子育て世帯などの住まい確保へつなげることが大きな目的とされています。
つまり寝屋川市の空き家税は、「所有者を罰する税」ではなく、「空き家を市場に戻すためのきっかけをつくる税」として設計されている点が最大の特徴です。

子育て世帯の定住促進という、もう一つの狙い

寝屋川市の総合戦略では、将来人口の減少と若年・子育て世帯の流出抑制が重要な課題とされています。
その一方で、京阪本線で大阪都心へアクセスしやすい立地を背景に、通勤や通学に便利な住宅を求める子育て世帯のニーズは根強く、良質な中古住宅が安定的に供給されれば、移住・定住の促進につながる可能性があります。
しかし実際には、利用可能な空き家が市場に出ていないケースも多く、住宅ストックが有効に生かされていない状況が課題となっています。
市が見込む税収は年間およそ1億4,000万円とされていますが、市長は会見で、この税が「まちを若返らせるための一歩」である点を強調しています。
「空き家税」は、こうしたミスマッチを是正し、空家所有者と住まいを探す子育て世帯の双方にとって望ましい形で、住宅の循環を進めるための手段とされているのです。

寝屋川市空き家流通促進税条例の仕組みと課税対象

制度の位置づけ－地方税法にもとづく「法定外普通税」

空き家流通促進税は、地方税法第5条第3項の規定にもとづき、寝屋川市が独自に設ける法定外普通税として市税に位置づけられます。
法定外税は自治体が条例で創設する税であり、実際に課税を開始するには総務大臣の同意を得る手続きが必要です。
寝屋川市は2026年7月9日の市議会で条例を可決したのち、この同意手続きを経て、早ければ令和11年度（2029年度）の課税開始をめざすとしています。
したがって「今すぐ課税される」わけではありませんが、逆に言えば、所有者には方針を固めるための準備期間が数年間与えられている、と捉えるのが実務的です。

「空き家」の定義と、流通していない空家の考え方

条例では「空き家」を、住宅のうち現に人が居住していない状態にあると認められるもの、と定義しています。
そのうえで、賃貸募集や売却活動、事業などへの利用が行われている住宅は課税免除の対象とされるため、実質的に課税されるのは「動いていない空家」ということになります。
寝屋川市が空き家を市場に乗せることに焦点を当てており、単に空いているだけでなく、流通に向けたアクションの有無に着目している点が特徴です。
このため、賃貸中の住宅や、売却に向けて不動産会社と媒介契約を結び販売活動を開始している住宅などは、原則として課税対象から外れる整理になります。
一方で、相続後に長年放置され、賃貸にも売却にも動いていない住宅は、「流通していない空家」と判断される可能性が高いと考えられます。

税額は「家屋割」＋「家屋立地割」の合算

寝屋川市の空き家税は、建物の価値だけでなく、その建物が建っている土地の価値も反映させる二段構えの計算方法を採っています。
具体的には、空き家に係る固定資産税額を課税標準とする家屋割と、土地1平方メートルあたりの固定資産税額に空き家の延べ床面積を乗じた額を課税標準とする家屋立地割を合算する仕組みです。
報道によると、これらに乗じる税率は35％とされています（意見募集時の素案では100分の50と示されていた経緯があるため、最終的な適用税率や細目は市の公式発表でご確認ください）。
立地の良い土地ほど家屋立地割が大きくなるため、「駅に近く、本来なら需要があるのに空いたままの家」ほど負担が重くなる設計になっている点が、この制度の核心といえます。

賦課期日・納期・免税点など、実務で押さえるポイント

賦課期日は、その年度の初日が属する年の1月1日とされ、この時点の状況と所有者を基準に課税されます。
納期は6月・8月・10月・12月の年4期で、各期に税額の4分の1ずつを納める普通徴収の方式です（税額が3,900円以下の場合は1回で納付）。
また、課税標準となるべき額が0円の空き家には課税されない免税点が設けられているほか、市外に住む所有者は納税管理人を定める必要があり、正当な理由なく申告しない場合は10万円以下の過料が科される規定もあります。
そのため、売却や賃貸への切り替え、あるいは事業利用の開始を検討している所有者は、「いつまでに、どのような利用実態を整えるか」を、1月1日の賦課期日から逆算して計画することが大切です。
あわせて、媒介契約書や募集図面、工事の見積書や写真など、後から利用実態を説明できる資料を保管しておくことが、手続き上のトラブルを防ぐうえで有効です。

京都市の空き家税（非居住住宅利活用促進税）との違い

空き家に課税する仕組みとしては、京都市の「非居住住宅利活用促進税」が先行事例として知られています。
京都市は利便性の高い市街化区域を主な対象とするのに対し、寝屋川市は市内全域を対象としている点が最大の違いであり、これが「全国初」と報じられている理由です。
また、税額の算定方法も異なり、寝屋川市は固定資産税額をベースにした家屋割と家屋立地割の合算という、比較的シンプルな設計を採用しています。
両市に共通しているのは、「空き家を放置し続けることに追加のコストを求め、所有者の行動変化を促す」という政策の方向性です。
空き家の増加は全国共通の課題であるため、今後、同様の課税制度を検討する自治体が出てくる可能性も指摘されています。

空き家税はいくら？税額シミュレーションと課税免除・減免

計算式のおさらい

寝屋川市の空き家税は、次の2つを合算して求めるのが基本的な考え方です。
①家屋割＝空き家の家屋にかかる固定資産税額 × 35％
②家屋立地割＝（敷地の固定資産税額 ÷ 敷地面積）× 空き家の延べ床面積 × 35％
ポイントは、②が「土地の1㎡あたりの税額 × 建物の延べ床面積」で計算されるため、土地の評価が高いエリアほど、また建物が大きいほど負担が増えるという点です。
下の表は、あくまで計算のイメージをつかむための概算例であり、実際の税額は固定資産税の評価額や特例の適用状況によって変わります。

金額そのものは「破産するほど重い」水準ではないかもしれませんが、注意すべきは固定資産税に「上乗せ」される負担であり、しかも毎年続くという点です。
10年放置すれば、修繕やリフォームの費用に匹敵する金額が積み上がる可能性もあります。
さらに、庭木の剪定や通水、郵便物の整理などを外部委託すれば管理費も別途かかるため、「持ち続けるコスト」を総額で把握しておくことが大切です。

課税免除となる主なケース

条例（素案）では、次のような空き家について課税しない旨が定められています。
①事業の用に供しているもの、または賦課期日から1年を経過する日までに事業に供する予定のもの
②賃借人の募集または販売を開始した日から1年を経過していないもの
③地方税法などの規定により固定資産税が課されないもの
④所有者または居住者が亡くなったことにより空き家となったもの（死亡の翌年の1月1日を賦課期日とする年度から3年度分に限る）
⑤その他、公益上の事由などにより課税が不適当と市長が認めるもの
特に②は重要で、「募集や販売を始めれば1年間は免除」という設計になっています。裏を返せば、形だけ募集して放置するのではなく、成約に向けて動き続けることが前提の制度だといえます。
また、これらの免除を受けるには、原則としてその年の1月31日までに事由を証する書類を添えて申告書を提出する必要があります。

減免が受けられる可能性のあるケース

課税免除とは別に、市長が特に必要と認める場合の減免規定も置かれています。
対象として想定されているのは、震災・風水害・火災などの災害や盗難の被害を受けた場合、生活保護法による扶助を受けている場合、市長が定める事由により一時的に居住していない場合などです。
この「一時的に居住していない」ケースには、入院や高齢者施設への入所、転勤による長期不在などが該当する可能性があり、詳細は今後定められる規則で明らかになる見込みです。
減免を受けるには納期限までに申請書の提出が必要となるため、該当しそうな事情がある方は、早い段階で市の担当課（都市三課）に確認しておくと安心です。

空家を放置した場合のリスクと、今取るべき選択肢

「とりあえず置いておく」が成り立たなくなる

まず意識しておきたいのは、空家を長期間そのままにしておくことで、税負担や行政からの働きかけが今後強まっていく可能性が高いという点です。
寝屋川市では、居住実態がない住宅の所有者に対して固定資産税とは別に課税する「空き家流通促進税」が可決され、市全域を対象とした全国初の仕組みとして注目されています。
今後、条例にもとづく税負担が加わることで、「とりあえず置いておく」という選択肢は、経済面でも現実的ではなくなりつつあります。
加えて、すでに施行されている空家等の適正管理に関する条例により、倒壊や防災上の危険があると判断されれば、指導や勧告などの是正措置に至る場合もあるため、早めの検討が重要になります。

「管理不全空家」に指定されると固定資産税が跳ね上がる

見落とされがちですが、空き家税よりも先に効いてくるのが、国の空家等対策特別措置法にもとづく仕組みです。
同法では、そのまま放置すれば著しく危険・不衛生となるおそれのある「特定空家等」に加え、2023年の改正で、その一歩手前の状態である「管理不全空家等」が新たに位置づけられました。
これらに該当して市から勧告を受けると、住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例（小規模住宅用地で6分の1など）が適用されなくなり、土地の固定資産税が大幅に増える可能性があります。
つまり、放置し続けた空き家は「空き家税」と「住宅用地特例の解除」という二重の負担にさらされるおそれがあるということです。
草木の繁茂や外壁の破損など、身近な劣化のサインを放置しないことが、結果的に最大の節税策になります。

まずは空家の現状を客観的に把握する

次に、所有している空家の現状を客観的に把握し、将来方針を整理することが欠かせません。
建物の老朽度や雨漏りの有無、シロアリ被害、給排水設備の劣化状況など修繕の必要性を確認するとともに、駅やスーパー、学校までの距離といった立地条件もあわせて見直すことが大切です。
とくに1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準となるため、耐震診断や改修の要否、あるいは解体という選択肢も含めて検討が必要になります。
そのうえで、賃貸や売却といった流通に乗せるのか、地域の需要に応じて利活用するのか、老朽化が著しい場合は除却も含めて判断していきます。
寝屋川市では空き家流通推進の取り組みが進められており、所有者が流通や活用の相談を行える仕組みも整えられつつあるため、自助だけで抱え込まずに情報収集を進めることが重要です。

子育て世帯に「選ばれる状態」に整えておく

さらに、寝屋川市が空き家流通促進税で目指しているのは、単に税収を得ることではなく、子育て世帯の移住・定住につながる住宅ストックを確保することにあります。
そのため、空家を住宅として利用できる状態に整えておくことは、将来の入居希望者と円滑につながるうえで大きな意味を持ちます。
具体的には、基本的な修繕や清掃を行い、安全性や衛生面を確保するとともに、間取りや設備が子育て世帯にも使いやすいかを確認しておくことが大切です。
残置物の撤去や境界の確認、登記名義の整理といった「見えない準備」も、いざ売却・賃貸に動くときのスピードを大きく左右します。
今後、空家に関する情報発信やマッチングの場が広がることが見込まれるため、そのときにすぐ紹介できる状態に整備しておくことが、所有者にとって大きな武器になります。

売却・賃貸・活用・解体｜4つの出口戦略を徹底比較

① 売却する－最も確実に負担を手放す方法

空き家の出口として最も選ばれているのが売却です。
現況のまま引き渡す方法のほか、古家付き土地として販売する方法、リフォームして付加価値を高める方法、不動産会社による買取を利用する方法などがあります。
寝屋川市は大阪都心へのアクセスがよく、戸建て住宅の実需が見込めるエリアであるため、価格と状態のバランスが合えば買い手が見つかりやすい市場です。
空き家税の観点では、販売活動を開始すれば一定期間は課税免除の対象となるため、「動き出すこと」自体に意味があります。
ただし、いつまでも売れ残る価格設定では免除期間が過ぎてしまうため、相場を踏まえた現実的な価格設定が不可欠です。

② 賃貸に出す－資産として持ち続けたい方へ

将来的に自分や子どもが住む可能性がある、あるいは収益物件として保有したいという場合は、賃貸という選択肢があります。
近年は、ファミリー層を中心に戸建て賃貸のニーズが根強く、マンションにはない庭や駐車場、上下階の音を気にしなくてよい点が評価されています。
初期費用を抑えたい場合は、借主が自分好みに手を入れられる「DIY可」の条件で貸し出す方法もあります。
一方で、修繕義務や入居者対応、空室リスクといった運営上の負担が発生するため、管理会社の活用を含めた収支シミュレーションが欠かせません。

③ 事業・地域利用として活かす

住宅としての再生が難しい場合でも、事務所や店舗、シェアスペース、地域のコミュニティ拠点などとして活用できるケースがあります。
条例では事業の用に供している空き家は課税免除の対象とされているため、活用の方向性によっては税負担を抑えつつ収益化できる可能性があります。
ただし、用途地域や建築基準法上の制限、消防設備の要否など、住宅以外の用途に転用する際の法的なハードルは事前確認が必須です。
「この建物で何ができるのか」を判断するには、不動産会社や建築士など専門家の意見を早めに取り入れるのが近道です。

④ 解体して更地にする－固定資産税の落とし穴に注意

老朽化が著しく、活用も売却も難しい場合は解体という選択肢が現実的です。
建物がなくなれば空き家税の対象からは外れますが、注意すべきは住宅用地の特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が上がる点です。
一般に、小規模住宅用地では課税標準が6分の1に軽減されているため、更地にすると土地の税額が数倍になるケースもあります。
解体費用も木造戸建てで百万円単位になることが多く、「解体してから売る」のか「古家付きで売る」のかは、税負担と手取り額を並べて比較して決めるべき論点です。
解体後すぐに売却する見込みがあるかどうかが、判断の分かれ目になります。

相続した空家で押さえておきたい税制と手続き

相続登記は義務化されています

2024年4月1日から、相続によって不動産を取得した相続人は、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務化されました。
正当な理由なく怠った場合には10万円以下の過料の対象となり、この義務は制度開始前に発生した相続にも適用されます。
名義が亡くなった方のままでは売却も賃貸もできないため、空き家の出口戦略を考えるうえで、相続登記は最初に片づけるべき手続きです。
遺産分割がまとまらない場合には、相続人申告登記という簡易な手続きで義務を果たす方法もあります。

「空き家の3,000万円特別控除」を使えるか確認する

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円）を控除できる特例があります。
主な要件としては、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、区分所有建物でないこと、相続開始の直前に被相続人が一人で居住していたこと、売却代金が1億円以下であること、そして耐震基準に適合させるか建物を取り壊して売ることなどが挙げられます。
適用期限や細かな要件は改正されることがあるため、売却を検討する段階で必ず税理士や税務署に確認してください。
この特例が使えるかどうかで手取り額が大きく変わるため、「売る順序」と「解体のタイミング」を先に設計することが重要です。

死亡による課税免除は「3年度分」という時間制限

寝屋川市の条例では、所有者や居住者が亡くなったことにより空き家となった住宅について、一定期間の課税免除が設けられています。
ただしこれは無期限ではなく、死亡の翌年の1月1日を賦課期日とする年度から3年度分に限られる設計です。
相続直後は葬儀や遺産分割で手一杯になりがちですが、この猶予期間のうちに方針を固めておくことが、余分な税負担を避ける最大のポイントになります。
相続人が複数いる場合は、全員の合意形成に半年から1年以上かかることも珍しくないため、早めに話し合いの場を設けておきましょう。

子育て世帯の移住・定住ニーズと空家活用のメリット

寝屋川市が掲げる「住み続けたいまち」への方針

寝屋川市は、総合計画やまち・ひと・しごと創生総合戦略の中で、子育て世帯を含む若い世代の定住促進を重要な柱と位置付けています。
人口減少と少子化が進む中でも、「住みたい、住み続けたい」と感じてもらえる環境づくりを進めているのが特徴です。
具体的には、子ども・子育て支援事業計画にもとづき、保育や教育、医療などを連携させた支援体制を整え、安心して子育てできる暮らしを目指しています。
この流れの中で、空家を子育て世帯の住まいとして活用することは、市の方向性とも合致する取り組みになります。

子育て世帯が住まい選びで見ているポイント

子育て世帯が住まい選びで重視する点として、安全性や教育環境、生活利便性、そして価格とのバランスが挙げられます。
そのため、空家を選んでもらうには、建物の老朽化部分の補修や耐震性の確保、日常生活で使いやすい間取りへの見直しが重要になります。
あわせて、周辺の公園や医療機関、子育て支援施設へのアクセスなど、暮らしやすさにつながる情報を整理しておくと、子育て世帯にも具体的な生活イメージを持ってもらいやすくなります。
近年は、価格を抑えた中古住宅を購入して自分好みにリノベーションするスタイルも定着しており、「多少古くても、価格と立地が納得できる家」には確かな需要があります。
こうした点を意識して整えることで、同じ空家でも選ばれやすい住まいへと近づけることができます。

早めに方向性を固めることが、結果的に得になる

空き家流通促進税の運用が始まるまでの数年間に、「流通していない空家」とみなされないよう、早めに利活用の方向性を固めておくことが大切です。
特に子育て世帯の移住・定住につなげたい場合は、将来的な売却や賃貸を見据えた修繕計画や、情報提供の準備を進めておくと安心です。
また、市が進める空家流通の取り組みや子育て支援策の方向性を踏まえつつ、自身の空家がどのような形で貢献できるかを整理しておくと、相談や手続きもスムーズになります。
結果として、税負担や管理の不安を軽減しながら、地域の子育て世帯の住まい確保にも役立てることができます。

課税開始までの年間スケジュールと、今日からできる5ステップ

空き家税は毎年1月1日の状況で判定されるため、年間の流れを頭に入れておくと動きやすくなります。
特に、免除を受けるための申告期限が1月31日である点は、忘れると1年分の負担につながるため要注意です。

そのうえで、課税開始までの数年間で進めておきたい手順を5つに整理しました。
①名義と権利関係を整える－相続登記や共有名義の解消を最優先で行います。
②建物と土地の現状を把握する－老朽度、境界、残置物、固定資産税額を書き出します。
③出口の方向性を決める－売却・賃貸・活用・解体を、手取り額と手間で比較します。
④必要な整備を行う－清掃、残置物撤去、最低限の修繕で「見せられる状態」にします。
⑤動き出した記録を残す－媒介契約書や募集資料など、流通に向けた活動を証明できる書類を保管します。
この5つを踏むだけで、税負担のリスクを抑えながら、資産としての選択肢を大きく広げることができます。

寝屋川市の空き家税に関するよくある質問（Q&A）

Q1．いつから課税されますか。
A．条例は2026年7月9日に可決されましたが、総務大臣の同意手続きなどを経たうえで、早ければ令和11年度（2029年度）の課税開始をめざすとされています。手続きの状況により前後する可能性があるため、最新情報は市の公表資料をご確認ください。

Q2．誰も住んでいなければ、すべて課税されますか。
A．いいえ。賃貸や販売の募集を開始している住宅、事業に使っている住宅、所有者などが亡くなって間もない住宅などは課税免除の対象とされています。「空いていること」ではなく「流通に向けて動いていないこと」が課税のポイントです。

Q3．月に数回、物置や別宅として使っています。対象になりますか。
A．条例上の「空き家」は、現に人が居住していない状態の住宅と定義されています。居住実態の判断基準は今後の規則などで具体化される見込みのため、該当しそうな場合は市の担当課へ事前に確認することをおすすめします。

Q4．解体して更地にすれば安くなりますか。
A．空き家税の対象からは外れますが、住宅用地の特例が適用されなくなることで土地の固定資産税が上がるケースが多く、解体費用もかかります。総額で比較したうえで判断してください。

Q5．遠方に住んでいて管理できません。
A．管理代行サービスの利用に加え、市外在住の場合は納税管理人を定める必要が生じます。管理の負担が続くようであれば、売却や賃貸といった出口を早めに検討するほうが結果的に負担は小さくなります。

Q6．売りに出せば、ずっと課税されませんか。
A．免除の対象となるのは、募集や販売を開始した日から1年を経過していない住宅とされています。長期間売れ残った場合は対象となる可能性があるため、価格や条件の見直しが必要です。

Q7．マンションの一室でも対象になりますか。
A．条例では区分所有に係る家屋の専有部分についても算定方法が定められており、居住実態のない住宅であれば対象となり得ます。

Q8．寝屋川市以外の空き家にもかかりますか。
A．かかりません。これは寝屋川市が独自に定める法定外税であり、他市の空き家には適用されません。ただし、空き家対策を強化する流れは全国的なものであり、今後の動向には注意が必要です。

まとめ

寝屋川市の空き家流通促進税条例は、「流通していない空家」をそのままにしておくほど税負担やリスクが高まる制度です。
税率35％の上乗せに加え、管理不全空家等への勧告による住宅用地特例の解除、建物の劣化による資産価値の低下と、放置のコストは年々積み上がっていきます。
一方で、子育て世帯の移住・定住ニーズが高まる中、適切に整えた空家は将来の資産価値や地域貢献につながる大きなチャンスにもなります。
課税開始まではまだ時間があります。この期間をどう使うかで、数年後の手取り額と安心感は大きく変わります。
まずは所有する空家の現状と利用方針を整理し、活用・売却・除却など最適な選択肢を一緒に検討してみませんか。
当社では、寝屋川市の空き家税の条例のポイント整理から、査定、具体的な活用計画のご相談まで、わかりやすく丁寧にサポートいたします。
「うちの空家はどうすればよいのか」とお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年8月時点で公表されている情報にもとづく解説です。税率や免除・減免の要件、課税開始時期などの詳細は、今後の規則制定や手続きの状況により変更される場合があります。個別の税務判断については、寝屋川市の担当課または税理士等の専門家へご確認ください。