収益物件を相続する前に知るべき税金の基本

収益物件にかかる税金の全体像を場面ごとに整理する

収益物件には、取得時・保有中・売却時それぞれで異なる税金が関係します。
代表的なものとして、相続時に課される相続税、売却益に対して課される所得税と復興特別所得税および住民税、保有中に毎年課される固定資産税などがあります。
さらに、登記の際には登録免許税がかかるなど、場面ごとに税目が切り替わる点も特徴です。
加えて、賃貸経営を続けている間は毎年の家賃収入に対して不動産所得としての所得税・住民税が発生し、都市計画区域内であれば都市計画税もあわせて課税されます。
売買契約書には印紙税がかかり、相続登記の際には固定資産税評価額をもとにした登録免許税が必要になります。
まずは、どの場面でどの税金が関係するのかを整理しておくことが、相続前後の資金計画の第一歩になります。
収益物件の相続では「相続税だけ」に意識が向きがちですが、実際にはその前後に複数の税金が連なっているという全体像をつかんでおくと、後から想定外の出費に驚くことが減ります。

相続税は「引き継いだ財産の価値」に対してかかる

相続税は、被相続人の死亡により財産を取得した人に対して課される税金であり、相続開始時点の財産評価額に基づいて計算されます。
まず、預貯金・有価証券・不動産などのプラスの財産から、借入金や未払金といったマイナスの財産、葬式費用を差し引いて、課税価格の合計額を求めます。
そこから基礎控除額を引いた残りが、相続税の課税対象になります。
基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算されるため、たとえば法定相続人が配偶者と子2人の合計3人であれば、4,800万円までは相続税がかからない計算です。
収益物件を所有しているご家庭では、この基礎控除を超えるかどうかが、まず最初の分かれ道になります。
アパートやマンションといった収益物件は評価額そのものが大きくなりやすい一方で、後述する貸家建付地・貸家の評価減が働くため、自用の土地建物をそのまま持っているケースよりも評価額が抑えられる傾向があります。

譲渡所得税・住民税は「売って出た利益」に対してかかる

これに対して、譲渡所得に対する所得税および住民税は、収益物件を売却して利益が出た場合、その利益額を基礎として計算されます。
譲渡所得は「売却価格－取得費－譲渡費用」という式で求められ、この金額がプラスであれば課税、ゼロ以下であれば原則として課税されません。
取得費とは、その物件を買ったときの購入代金や仲介手数料などの合計から、建物部分について減価償却費相当額を差し引いた金額です。
ここで見落とされやすいのが、長く賃貸経営を続けてきた収益物件ほど、建物の取得費が減価償却によって目減りしているという点です。
その結果、購入時と同じくらいの価格で売れたつもりでも、帳簿上は大きな譲渡所得が発生し、想定以上の譲渡所得税・住民税がかかるケースがあります。
また、購入時の契約書や領収書が見当たらず取得費が分からない場合には、売却価格の5％を概算取得費とする取り扱いがあり、この場合は譲渡所得が非常に大きく算出されてしまいます。
したがって、同じ物件であっても、相続の段階と売却の段階で、異なる課税の仕組みが順番に関係してくることになります。
また、譲渡所得が生じた場合には原則として確定申告が必要となる点にも注意が必要です。

相続税と譲渡所得税は「二重課税」ではない理由

相続税と譲渡所得税はどちらも同じ収益物件に関連しますが、課税対象と時期が異なるため、二重課税とは扱われていません。
相続税は、被相続人から引き継いだ財産そのものの価値に対して課税されるのに対し、譲渡所得税と住民税は、相続後にその財産を売却したときの売却価額と取得費・譲渡費用との差額に対して課税されます。
言い換えれば、相続税は「受け取った瞬間の価値」に、譲渡所得税は「その後値上がりした部分＝もうけ」にかかる税金であり、狙っている対象が別物なのです。
また、相続で取得した不動産を一定期間内に売却した場合には、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例があり、負担の調整が図られています。
このような仕組みにより、相続段階と売却段階でそれぞれの税負担のバランスが保たれているのです。
この「取得費加算の特例」こそが、相続後売却を検討するうえで最大のポイントになりますので、次章で詳しく取り上げます。

相続税評価額と時価はイコールではない

収益物件の相続税評価額は、土地については路線価方式または倍率方式、建物については固定資産税評価額を基礎として計算されます。
一般に、路線価は公示地価の8割程度、固定資産税評価額は7割程度が目安とされており、この時点ですでに市場で取引される時価より低く評価される傾向があります。
さらに収益物件の場合、人に貸している土地は「貸家建付地」として、建物は「貸家」として、それぞれ借地権割合・借家権割合・賃貸割合に応じた評価減を受けられます。
この評価減があるために、「現金で1億円を持っているより、収益物件で1億円分持っているほうが相続税評価額は下がる」という現象が起こります。
一方で、将来売却する際の譲渡所得の計算では、実際の取得価額や売却価額という「時価」が基準となり、相続税評価額と必ずしも一致しません。
そのため、相続税の負担を考える際には評価額を、譲渡所得税の負担を考える際には時価と取得費を、それぞれ分けて把握することが重要です。
評価額と時価の違いを理解しておくことで、相続前売却と相続後売却のどちらが有利になりやすいかを検討しやすくなります。

相続前売却と相続後売却の税金比較「どちらがお得？」

相続前売却のしくみ｜現オーナーの譲渡所得として課税される

まず、相続前に収益物件を売却する場合は、売主が現在の所有者となり、その方の所得として譲渡所得税と住民税が課税されます。
譲渡所得は「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算され、所有期間が5年を超えるかどうかで長期譲渡所得か短期譲渡所得かに区分されます。
ここでいう所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定される点に注意が必要です。
単純に「買ってから5年」ではないため、5年目前後の売却では数か月の差で税率が倍近く変わることがあります。
所有期間5年超の長期譲渡所得は、所得税15％と住民税5％が基本で、5年以下の短期譲渡所得は所得税30％と住民税9％とされています。
さらに、令和19年分までは復興特別所得税として所得税額の2.1％が上乗せされるため、実際の合計税率は長期でおよそ20.315％、短期でおよそ39.63％となります。
相続前売却では、このように現所有者個人の他の所得とは分離して、特別な税率で課税される点を押さえておくことが大切です。
また、売却によって得た現金はそのまま相続財産となり、不動産のときのような評価減が使えなくなるため、相続税の課税価格が増える方向に働くという側面も忘れてはいけません。

相続後売却のしくみ｜取得費加算の特例が使える

一方で、相続後に収益物件を売却する場合は、相続人の譲渡所得として課税されますが、「取得費加算の特例」をはじめとする相続特有の優遇措置を利用できる可能性があります。
取得費加算の特例は、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡した場合、支払った相続税の一部をその不動産の取得費に加算できる制度です。
加算できる金額は、その相続人が納めた相続税額のうち、売却した不動産の相続税評価額が課税価格に占める割合に対応する部分です。
取得費が増えるほど譲渡所得は小さくなり、その分、譲渡所得税と住民税の負担軽減が期待できます。
また、相続で取得した場合の取得費や所有期間は、被相続人の取得時期や取得費を引き継ぐ扱いになる点も重要です。
そのため、被相続人が長年保有していた収益物件であれば、相続人が相続直後に売却しても長期譲渡所得の税率が適用されます。
「相続してすぐ売ると短期扱いで税率が高くなるのでは」という心配は、この引き継ぎのルールによって基本的に不要です。

数字で見る比較｜同じ物件でも手取りはこう変わる

イメージをつかむため、簡略化したモデルケースで考えてみます。
被相続人が30年前に取得したアパートで、売却価格8,000万円、減価償却後の取得費2,000万円、譲渡費用300万円、相続税評価額5,000万円、この物件に対応する相続税額が800万円だったとします。
相続前に売却した場合、譲渡所得は8,000万円－2,000万円－300万円＝5,700万円となり、長期譲渡所得の税率約20.315％をかけると税額はおよそ1,158万円です。
手元に残る現金は約6,542万円ですが、これがそのまま相続財産となるため、次に相続税の対象になります。
相続後に売却し、取得費加算の特例を使えた場合には、取得費に800万円を加算できるため、譲渡所得は4,900万円まで圧縮され、税額はおよそ995万円になります。
単純比較で約163万円の差が生まれるうえ、相続時点では不動産としての評価減が効いているため、相続税そのものも現金で持っていた場合より抑えられる可能性が高くなります。
もちろん実際には各家庭の財産構成や控除の適用状況によって結果は変わりますが、「制度を知っているかどうか」で手取りが変わることは、この試算からもお分かりいただけると思います。

どちらが有利になりやすいかの判断ポイント

相続前売却と相続後売却のどちらが税金面で有利かを比較する際は、まず予想される相続税額と物件の含み益の大きさを確認することが欠かせません。
相続税の負担が大きく、かつ含み益も多い場合には、取得費加算の特例により相続後売却の方が譲渡所得税を抑えやすいケースがあります。
他方で、相続前から所有期間が長く、長期譲渡所得として比較的低い税率で売却できる場合や、相続税自体がほとんど発生しないと見込まれる場合には、相続前売却が選択肢となり得ます。
相続税がかからないご家庭では取得費加算で加算できる金額がゼロになるため、相続後まで待つ税務上のメリットは小さくなります。
また、建物の老朽化が進んで大規模修繕が目前に迫っている、空室率が高く家賃収入が先細りしている、といったケースでは、税金以外の理由から早期売却が合理的になることもあります。
逆に、相続人が複数いて共有になりそうな場合や、納税資金を売却代金で確保したい場合には、相続後にまとめて売却して現金で分けるほうがスムーズに進むことも少なくありません。
いずれの場合も、所有期間、相続税の見込み額、物件の時価と取得費の差額を整理し、相続前後それぞれの税額を試算したうえで判断することが大切です。

収益物件の相続で押さえるべき節税対策とスケジュール

相続開始前にやっておきたい3つの準備

収益物件の相続では、まず資産全体の状況と相続税の見込み額を把握しておくことが重要です。
そのためには、不動産の評価額や預貯金などを一覧に整理し、相続税が発生しそうかどうかを確認しておくと安心です。
このとき、購入時の売買契約書、建築確認関係の書類、これまでの確定申告書と減価償却の明細、賃貸借契約書やレントロールもあわせて保管場所を確認しておいてください。
とくに取得費を証明する書類は、将来の譲渡所得税を大きく左右する重要資料であり、紛失すると概算取得費5％での計算を余儀なくされる可能性があります。
あわせて、相続税の納税資金をどのように確保するか、現金や生命保険の活用も含めて検討しておくとよいです。
生命保険金には「500万円×法定相続人の数」の非課税枠があり、納税資金を準備しながら評価額を抑えられる手段として広く使われています。
さらに、遺産分割の方針を生前から家族で話し合い、収益物件を誰が引き継ぐか、将来売却する可能性があるかを共有しておくことが節税対策の土台になります。
意向がはっきりしている場合は、公正証書遺言などの形で残しておくと、相続開始後の手続きが格段にスムーズになります。

相続開始後に使える主な特例と注意点

相続開始後は、相続税額と不動産の売却方針を確認しつつ、使える節税策を丁寧に洗い出すことが大切です。
代表的なものとして、相続や遺贈で取得した不動産を一定期間内に売却した場合に、相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」があります。
この特例は、相続開始日の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日まで、すなわち相続開始からおおむね3年10か月以内に売却した場合に適用できるとされています。
また、賃貸事業に使われていた宅地については「小規模宅地等の特例」のうち貸付事業用宅地等の区分に該当し、200平方メートルまでの部分について評価額を50％減額できる可能性があります。
ただし、相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた宅地は原則として対象外とされるなど、細かな要件が定められているため注意が必要です。
さらに、被相続人の居住用家屋に該当する場合には、条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特別控除など、収益物件の利用実態によって適用の有無が変わる特例もあるため、要件を事前に確認しておくことが欠かせません。
なお、この空き家の3,000万円特別控除は「被相続人が居住していた家屋」が前提であり、賃貸に出していた収益物件はそのままでは対象になりません。
自宅の一部を賃貸していた併用住宅などでは判断が分かれるため、個別に確認することをおすすめします。

10か月と3年10か月｜2つの期限から逆算するスケジュール

節税対策とあわせて重要なのが、相続税の申告期限と売却の期限を踏まえたスケジュール管理です。
相続税の申告と納税は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に行うこととされていますので、この期間内に評価や分割協議を進める必要があります。
また、被相続人に家賃収入があった場合は、相続開始から4か月以内に準確定申告を行う必要があり、こちらの期限のほうが先に到来します。
相続登記についても、2024年4月から義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請することが求められています。
一方で、取得費加算の特例を活用するためには、相続税申告期限の翌日から3年を経過する日までに売却を完了させる必要があり、結果として相続開始から約3年10か月という期限が意識すべき目安になります。
ここでいう「売却を完了」とは譲渡があったこと、つまり引渡しまで含めた話になりますので、買主探しから契約、決済までに要する期間を逆算しておかなければ間に合いません。
収益物件は入居者がいる状態でのオーナーチェンジ売買となることが多く、一般的な居住用不動産より買主が限られるため、売却活動に半年から1年程度かかることも想定しておくと安心です。
このため、相続開始から申告期限までの10か月を第1段階、その後の3年を第2段階ととらえ、それぞれの期間で「評価・申告」「売却検討・実行」といった行動を計画的に進めていくことが、無理のない節税と納税資金確保につながります。

よくある失敗例から学ぶ

実際のご相談では、期限や書類の管理が原因で本来使えたはずの節税策を逃してしまうケースが見受けられます。
典型的なのは、遺産分割協議がまとまらないまま時間が過ぎ、気づいたときには取得費加算の特例の期限が迫っていたという例です。
共有名義のまま放置した結果、相続人の一人が売却に反対して手続きが進まず、その間も固定資産税や管理費、修繕費の負担だけが続くことも少なくありません。
また、購入時の契約書が見つからず取得費を証明できなかったために、概算取得費5％で計算せざるを得ず、譲渡所得税が大幅に増えてしまったという例もあります。
さらに、納税資金を売却代金でまかなうつもりが買主が見つからず、期限に間に合わせるために相場より安い価格で手放すことになった、という残念なケースもあります。
いずれも、早い段階で全体像とスケジュールを共有しておけば避けられた問題です。

家族の将来を守るための収益物件売却判断ステップ

ステップ1｜家族の状況と物件の実力を書き出す

まず、ご家族の状況を整理することが、収益物件を「保有するか売却するか」を判断する出発点になります。
具体的には、ご家族の年齢構成や今後の生活資金の必要額、現在の家賃収入の水準と安定度を確認します。
あわせて、今後必要になりそうな大規模修繕費や、空室や賃料下落の可能性など、将来の支出とリスクも見通しておくことが大切です。
物件側の指標としては、築年数、直近3年程度の稼働率、借入残高と返済期間、周辺の賃料相場、そして修繕履歴の5点を押さえておくと判断材料が揃います。
とくに築30年前後の木造アパートや、旧耐震基準の建物は、今後の融資が付きにくく買主が限られる傾向があるため、売却するなら時期を逃さない視点も必要です。
こうした情報を一度書き出して整理しておくと、感情だけに流されず、冷静な判断につながりやすくなります。

ステップ2｜相続前売却と相続後売却の向き不向きを比べる

次に、「相続前に売却する場合」と「相続後に売却する場合」の特徴を比較し、それぞれがどのようなご家庭に向いているかを検討します。
一般的に、相続前売却は早期の現金化によって遺産分割を行いやすくなる一方で、不動産として相続する場合に比べて相続税の節減効果が小さくなる可能性があります。
また、被相続人ご本人が元気なうちに売却の意思決定と手続きを完了できるため、「誰が引き継ぐか」で揉める余地をあらかじめ消せるという安心感もあります。
一方、相続後売却では、相続税の申告期限から一定期間内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例が利用でき、譲渡所得税の負担を抑えられる場合があります。
相続時点では収益物件としての評価減も効くため、トータルの税負担では相続後売却が有利になるご家庭は少なくありません。
ただし、相続人同士で売却方針がまとまらないと手続きが長期化し、管理や固定資産税の負担が続く点にも注意が必要です。
ご家族の関係性やコミュニケーションの取りやすさは、税率表には表れない、しかし結果を大きく左右する要素だといえます。

ステップ3｜「最終的に手元に残る金額」で比較する

最後に、節税効果だけに目を向けず、「納税資金」「遺産分割」「管理の手間」を含めた総合的な判断手順を整えることが重要です。
相続税と譲渡所得税、その他の諸費用を合計したうえで、最終的にご家族の手元に残る金額を比較することが、合理的な判断軸になります。
諸費用としては、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、司法書士報酬、測量費用、そして入居者がいる場合の敷金の引き継ぎなども見込んでおきましょう。
同時に、相続税の支払いに充てる現金をどのように確保するか、相続人の人数や関係性からみて物件を共同所有で残すべきかなど、税金以外の観点も欠かせません。
共有名義は一見公平に見えますが、将来の売却や建て替えの際に全員の同意が必要となり、次の世代でさらに権利者が増えて動かせなくなるリスクを抱えます。
そのため、一人が物件を引き継いで他の相続人に金銭を渡す代償分割や、売却して現金で分ける換価分割といった方法も、選択肢として比較しておくとよいでしょう。
こうした手順を踏んで検討したうえで、最終的にはご家族が安心して暮らし続けられる選択になっているかどうかを基準に判断していくことが大切です。

ステップ4｜専門家に相談するタイミングと選び方

収益物件の相続は、税務・法務・不動産の3分野がからみ合うため、どこか一つの専門家だけでは判断しきれない場面が出てきます。
相続税の試算や特例の適用可否は税理士、遺産分割協議や遺言の作成は弁護士や司法書士、物件の売却価格や市場性の判断は不動産会社が担当領域です。
相談のタイミングとしては、相続開始前であれば「そろそろ考えたい」と思った時点、相続開始後であれば四十九日を終えて落ち着いた頃が一つの目安になります。
申告期限まで残り3か月を切ってからの相談では、選べる手段が限られてしまうことが多いためです。
また、収益物件の売却では、実需向けのマイホーム売買とは異なり、利回りや積算価格をもとに投資家へ提案できる会社かどうかで結果が変わります。
相続案件の取り扱い実績があり、税理士など他の専門家と連携できる体制があるかどうかを、会社選びの基準にしてみてください。

収益物件の相続と売却によくあるご質問（Q&A）

まとめ

収益物件の相続前売却か相続後売却かで、負担する税金や手取り額は大きく変わります。
相続税・譲渡所得税・住民税の仕組みと、課税タイミングの違いを理解したうえで検討することが重要です。
相続後売却では、相続開始から約3年10か月以内という期限のなかで「取得費加算の特例」を活用できる可能性があり、相続税を多く納めるご家庭ほどその効果は大きくなります。
一方で相続前売却には、生前に現金化して遺産分割の火種をなくせるという、数字には表れない安心があります。
どちらがお得かは、相続税額や含み益、所有期間、今後の修繕費や空室リスクによって一人一人異なります。
だからこそ、一般論ではなくご自身の物件の数字に当てはめて試算することが、後悔しない判断につながります。
当社では、節税対策だけでなく、納税資金や遺産分割、管理の手間まで含めた総合的なシミュレーションをご提案しています。
ご家族の将来を守るために、具体的な数字に基づく試算や売却スケジュールを一緒に整理してみませんか。
まずはお気軽にご相談ください。

※本コラムは一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務判断を保証するものではありません。税制は改正される場合があり、適用の可否は個々の状況によって異なります。実際のご判断にあたっては、税理士等の専門家にご確認ください。