CHAPTER 01自宅売却と新居購入の基本的な進め方

自宅を売却しながら新居を購入する住み替えでは、まず全体の流れと期間をあらかじめ把握しておくことが大切です。一般的には、自宅売却の準備から引き渡しまでにおおよそ数か月、新居購入の検討開始から入居までにも数か月を要するケースが多くなります。そのため、売却と購入を同時進行する際には、売却活動の開始時期と新居探しの開始時期をどの程度重ねるかが、重要な検討ポイントになります。売買契約や住宅ローン審査など、各手続きに必要な期間を見越して、無理のないスケジュールを組むことが安心につながります。

「売り先行」と「買い先行」——進め方の2つの選択肢

売却と購入の順番には、先に自宅を売る「売り先行」と、先に新居を購入する「買い先行」の2つがあります。売り先行は、売却価格や手取り額を確認してから新居の予算を固めやすく、資金計画を立てやすい一方で、引き渡しのタイミング次第では一時的に仮住まいが必要になる場合があります。買い先行は、先に新居を確保できる安心感がありますが、自宅が売れるまでの一定期間は住宅ローンの負担が重くなる可能性があり、資金的な余裕が求められます。

どちらを選ぶかは、ご家族の貯蓄額や毎月の返済余力、現在の自宅の売れやすさ（立地や築年数、相場）などを踏まえ、無理のない資金計画になる方法を検討することが大切です。一般に、住宅ローン残債が多い、自己資金に余裕が少ないというご家庭では、資金面で堅実な売り先行が選ばれやすい傾向があります。反対に、自己資金に余裕があり、どうしても住みたいエリアや希望条件が明確な場合は、買い先行で良い物件を逃さない進め方も選択肢になります。

残債と自己資金の状況を整理することが出発点

現在の自宅に住宅ローンの残債があるかどうか、自己資金をどの程度用意できるかによって、買い替えの進め方は大きく変わります。住宅ローン残債が多い場合は、売却代金で残債を完済できるか（=アンダーローンかオーバーローンか）が重要な判断材料となり、場合によっては住み替えローンなどの活用を検討する場面も出てきます。一方、自己資金を多く確保できるご家庭ほど、仮住まい費用やダブルローン期間の負担に対応しやすく、スケジュールの選択肢も広がります。

このように、残債と自己資金の状況を整理したうえで、売却と購入それぞれのタイミングやローンの組み方を検討することが、自宅売却から新居購入までを円滑に進めるための基本となります。まずは自宅のおおよその売却見込み額を不動産会社の査定で確認し、ローン残高証明書などで残債を把握するところから始めましょう。

CHAPTER 02自宅売却を成功させる査定と価格設定のポイント

住み替えの成否は、自宅売却を「適正な価格」で「希望する時期」に進められるかどうかに大きく左右されます。そのスタート地点となるのが不動産査定です。査定には、周辺の取引事例や相場データから机上で概算を出す「机上査定（簡易査定）」と、実際に担当者が現地を確認して精度高く算出する「訪問査定」があります。住み替えの資金計画を固める段階では、最終的に訪問査定で具体的な売却見込み額を確認しておくと安心です。

複数社の査定を比較して相場観を持つ

査定価格は不動産会社によって差が出ることがあります。1社だけの査定で価格を決めてしまうと、相場より安く売り出してしまったり、逆に高すぎて売れ残ってしまったりするおそれがあります。複数社の査定を比較し、査定額の根拠（成約事例・売出事例・エリアの需要）を説明してもらうことで、納得感のある相場観を持つことができます。なお、査定額はあくまで「売れそうな見込み価格」であり、必ずその価格で売れることを保証するものではない点には注意しましょう。

売り出し価格の設定と「値下げ」の考え方

売り出し価格は、相場と売却スケジュールのバランスで決めます。相場より高めに設定すれば手取りは増える可能性がありますが、反響が少なく売却期間が長引くリスクが高まります。住み替えでは売却のタイムリミットがあるため、「いつまでに」「いくら以上で」売りたいのかを事前に整理し、一定期間反響がなければ価格を見直す——といった値下げのルールを担当者とあらかじめ決めておくと、感情に流されない判断がしやすくなります。

内覧の印象が成約スピードを左右する

購入希望者が物件を実際に見る内覧は、成約を左右する重要な場面です。清掃・整理整頓で生活感を抑え、明るく広く見せる工夫をするだけでも印象は大きく変わります。水回りや玄関、収納など、買主が気にしやすい場所を重点的に整えておくと効果的です。住みながら売却する「居住中売却」では、内覧日程の調整がストレスになりがちなので、対応しやすい曜日・時間帯を担当者と共有しておくとスムーズです。

CHAPTER 03買い替え特約の仕組みと設定期間・条件の考え方

買い替え特約とは、現在お住まいの自宅が一定の期間内に売却できなかった場合に、新居購入の売買契約を白紙にして手付金の返還を受けられるようにする特約です。自宅売却と新居購入を同時に進めたいご家族にとって、住宅ローンの二重負担や資金不足を防ぐ役割があります。万一、自宅の売却が長引いた場合でも、新居購入の契約を無理に続けなくてよいという安心感につながります。このように買い替え特約は、売却状況に応じて計画を柔軟に見直すための安全装置として機能します。

買い替え特約でよく定める2つの条件

買い替え特約でよく用いられる主な条件として、売却完了の期限と最低売却価格の設定があります。売却完了の期限は、一般に新居購入の売買契約日から引き渡し予定日までの期間を踏まえて定められ、数か月程度とされることが多くなります。最低売却価格は、住宅ローン残債の返済や新居購入の頭金に充てる資金計画を基に、無理のない価格として合意します。さらに、期限までに売却できなかった場合の扱い（契約の解除か条件変更か）も、あらかじめ明確にしておくことが大切です。

買い替え特約のデメリットとリスク

一方で、買い替え特約を利用する際には、いくつかのリスクも想定しておく必要があります。特約が付いていることで、新居の売主が契約の確実性を重視し、契約相手として敬遠する場合があるため、物件選択の幅が狭くなるおそれがあります。とくに人気物件や売主が早く現金化したいケースでは、買い替え特約付きの申し込みが不利になることもあります。

また、売却期限が迫ると、計画どおり進めたい気持ちから、当初想定より低い価格で自宅を売却してしまう可能性もあります。そのため、期間や条件を慎重に設定するとともに、自宅売却の見込みや資金計画を総合的に確認しながら、新居購入の計画全体への影響を見通しておくことが重要です。買い替え特約を付けるかどうかは、自宅の売れやすさや自己資金の余裕とあわせて、不動産会社とよく相談して判断しましょう。

CHAPTER 04住宅ローンの組み方と買い替え時の注意点

自宅を売却して新居を購入する場合、現在の住宅ローン残債をどの時点で完済し、抵当権を抹消するかが大きなポイントになります。一般に、売却物件の引き渡しまでに残債を全額返済し、金融機関に抵当権抹消登記の手続きを依頼する流れが基本です。このとき、売却代金で残債を賄えるか、自己資金の追加が必要かを事前に確認しておくことが大切です。新居の住宅ローンは、既存ローンの完済状況や返済履歴を踏まえて審査されるため、現在の借入条件と返済計画を整理しておくことが重要です。

ダブルローンと住み替えローン——2つの選択肢

買い替え時の資金計画では、売却と購入のタイミング次第でダブルローンや住み替えローンなど複数の選択肢が生じます。ダブルローンは一時的に2本の住宅ローンを抱えるため返済負担が重くなりやすい一方で、新居を先に確保しやすいという利点があります。住み替えローンは、売却予定物件の残債を新居のローンにまとめることで、自己資金不足でも買い替えを進めやすくする商品です。

ただし、いずれも審査基準や返済条件が金融機関ごとに異なり、住み替えローンは借入額が大きくなりやすい分、審査が慎重になる傾向があります。総返済額や返済期間、金利タイプ（変動・固定）を比較しながら、慎重に検討することが求められます。

無理のない借入額を決める「返済負担率」

新居の住宅ローンを検討する際は、年収と返済負担率、今後の金利動向を踏まえた無理のない借入額の設定が欠かせません。返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合を指し、一般に住宅ローン審査では、おおむね年収に対して一定水準以下であることが求められます。さらに、既存の自動車ローンやカードローン、奨学金などの返済も合算して審査されるため、買い替え前に他の借入状況を整理しておくとよいでしょう。

金融機関は返済余力の継続性や家計全体の安全性を重視します。ボーナス頼みの計画は避け、金利上昇時にも家計が耐えられる返済額に抑えることが、長く安心して暮らすための大切な視点です。教育費や老後資金など、将来のライフイベントにかかるお金も見込んだうえで、借入額を決めましょう。

CHAPTER 05住み替えにかかる費用・税金と節税のポイント

住み替えでは、自宅売却と新居購入のそれぞれで諸費用や税金が発生します。資金計画では物件価格だけでなく、諸費用も含めた「総額」で考えることが、後から資金が足りなくなる事態を防ぐコツです。ここでは代表的な費用と税金を整理します。

売却・購入でかかる主な費用

自宅売却では、不動産会社へ支払う仲介手数料、売買契約書の印紙税、住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消登記の費用などがかかります。新居購入でも、仲介手数料に加えて、登記費用（所有権移転登記・抵当権設定登記など）、印紙税、不動産取得税、火災保険料、住宅ローンの事務手数料・保証料などが必要です。これらの諸費用は物件価格の一定割合に及ぶことが多く、住み替え全体ではまとまった金額になります。

売却益が出たときの「譲渡所得税」と特例

自宅を売却して利益（譲渡所得）が出た場合には、譲渡所得税が課される可能性があります。ただし、マイホームの売却には税負担を軽くするための特例が複数用意されています。代表的なものが、一定の要件を満たすマイホームの売却益から最大3,000万円までを控除できる「3,000万円特別控除」です。このほか、所有期間に応じた軽減税率や、買い替え時に課税を将来に繰り延べられる「特定の居住用財産の買換え特例」などもあります。

これらの特例は適用要件が細かく、控除や特例どうしで併用できないものもあります。節税のつもりが要件を満たさず使えなかった、というケースもあるため、自分のケースで使える制度や有利な選び方については、必ず税務署や税理士などの専門家に確認しましょう。

CHAPTER 06期間の余裕と契約上の特約でトラブルを防ぐコツ

自宅売却と新居購入を同時進行する場合は、売買契約から引き渡しまでの期間を十分に確保することが重要です。国土交通省の資料でも、売買契約から引き渡しまでには通常数週間から数か月を要することが示されており、手続きには一定の時間がかかります。そのため、現住居の売却契約、新居の購入契約、住宅ローンの本審査、引っ越し準備といった各段階の所要期間を整理しておくことが欠かせません。こうした流れを事前に把握しておくことで、二重の家賃負担や引き渡し日の行き違いといったトラブルを避けやすくなります。

売主・買主の事情をすり合わせてスケジュールを決める

スケジュール調整の基本は、売主と買主それぞれの事情を契約前に丁寧に確認することです。売主側は新居への入居可能時期、買主側は住宅ローンの融資実行日や引っ越し希望日を踏まえ、お互いに無理のない引き渡し日を設定する必要があります。金融機関による住宅ローンの本審査や金銭消費貸借契約の締結には一定の時間を要するため、契約日から引き渡し日まで、少なくとも数週間以上の余裕をみておくと安心です。

「引き渡し猶予特約」で住み替えの空白をなくす

自宅売却から新居入居までの生活を安定させるためには、引き渡し猶予特約などの契約上の工夫も有効です。引き渡し猶予特約とは、売買代金の決済と所有権の移転を行った後も、一定期間は売主が現在の住まいに居住できるようにする取り決めのことです。この特約を活用すると、新居の引き渡しや引っ越しの準備に時間的なゆとりを持たせやすくなり、家財の搬出作業や子どもの通学環境の変化にも段階的に対応しやすくなります。ただし、猶予期間中の光熱費や管理費の負担、室内の使用状態などについては、事前に取り決めを行い、契約書に明記しておくことが大切です。

ライフイベントを踏まえたタイムラインづくり

ご家族の転校や通勤時間の変化、出産や進学などのライフイベントを踏まえたタイムライン作成も欠かせません。たとえば、学期の区切りや新年度の開始時期に合わせて引っ越し時期を検討すると、お子さまの環境変化による負担を抑えやすくなります。また、通勤時間や勤務先の異動予定なども整理し、新居の立地や入居時期とのバランスを確認しておくことが大切です。こうした点を含めて早い段階から相談し、計画全体を見通したうえで売却と新居購入を進めることで、無理のない住み替えにつながります。

CHAPTER 07信頼できる不動産会社の選び方

住み替えは、自宅売却と新居購入という2つの取引を並行して進める難易度の高いプロジェクトです。だからこそ、売却と購入の両方をワンストップで相談できる不動産会社を選ぶと、スケジュールや資金計画の調整がスムーズになります。担当者が両方の取引を把握していれば、買い替え特約の期間設定や引き渡し日の調整など、住み替え特有の難所も一貫して支援してもらえます。

チェックしたい3つの視点

会社選びでは、①地域の相場や取引実績に強いか、②査定額の根拠をきちんと説明してくれるか、③メリットだけでなくリスクや費用も正直に伝えてくれるか、という3点が目安になります。査定額の高さだけで決めるのではなく、その価格で本当に売れるのか、根拠を示してもらうことが大切です。また、住み替えでは資金計画や税金、住宅ローンといった専門的な相談も発生するため、これらに詳しい担当者かどうかも確認しておきましょう。

CHAPTER 08住み替えでよくある失敗例と回避策

住み替えの不安を減らすには、先に「つまずきやすいポイント」を知っておくことが効果的です。ここでは、自宅売却と新居購入でよくある失敗例と、その回避策を整理します。

失敗①：買い先行で自宅が売れず、ダブルローンが長期化

新居を先に契約したものの、自宅の売却が想定より遅れ、ダブルローンの期間が長引いて家計を圧迫してしまうケースです。回避策として、買い先行を選ぶ場合は、自宅が予定より遅く・安く売れても耐えられる資金的余裕を確保するか、買い替え特約を活用してリスクを抑えることが有効です。

失敗②：諸費用・税金を見落として資金不足に

物件価格だけで予算を組み、仲介手数料や登記費用、引っ越し費用、仮住まい費用などを見込んでいなかったために資金が足りなくなるケースです。回避策は、物件価格に諸費用を上乗せした「総額」で資金計画を立てること。早い段階で費用の概算を不動産会社に出してもらいましょう。

失敗③：引き渡し日の行き違いで仮住まいが二度手間に

売却物件の引き渡しと新居の入居のタイミングがずれ、仮住まいと二度の引っ越しが発生して費用と手間がかさむケースです。回避策として、引き渡し猶予特約や引き渡し日の調整を早めに行い、売主・買主双方のスケジュールをすり合わせておくことが大切です。

CHAPTER 09住み替えに関するよくある質問（FAQ）

当社では、ご家族のライフイベントも踏まえた無理のない住み替え計画を、自宅売却から新居購入までワンストップで丁寧にサポートいたします。住み替えの順番や買い替え特約、住宅ローン、費用・税金のことなど、気になる点がございましたら、まずはお気軽にご相談ください。