住み替えで先に購入する基本と流れ

住み替えで先に購入する方法は、「買い先行」と呼ばれる進め方です。現在のお住まいにそのまま住みながら、新居探しと売却活動を並行させるのが一般的な流れです。引っ越し先の住まいを確保してから旧居を売却できるため、仮住まいが不要になる点が大きなメリットです。

多くの場合は、新居の購入契約と住宅ローン契約、引き渡し時期を意識しながら、現自宅の売却活動の開始時期を調整していきます。まずは、ご家族の生活に無理のない全体スケジュールを決めることが大切です。

買い先行の全体的な流れ

買い先行を始める前に家族で確認する3つのこと

住み替えを検討するときは、まず「なぜ住み替えるのか」という目的を、家族全員で共有しておくことが重要です。そのうえで、家計全体の収入と支出を踏まえ、住宅に充てられる予算の上限を具体的な金額で話し合っておきます。

「売り先行」vs「買い先行」どちらを選ぶべき？

住み替えには大きく「売り先行」と「買い先行」の2つのパターンがあります。どちらが正解ということはなく、ご家族の状況や優先事項によって適したパターンが変わります。

買い先行が向いているケース

• 旧居の住宅ローン残高が少なく、売却益が見込める方
• 子どもの転校をできるだけ避けたい・学校区を重視する方
• 新居の物件が希少で、すぐに決断しないと購入できない状況
• 仮住まいの費用や二度の引っ越し手間を避けたい方
• 年収・勤続年数が安定しており、住宅ローン審査に余裕がある方

ダブルローンを避けるための資金計画の立て方

現住居の基礎データを正確に把握する

まず、ダブルローンを避けるには、現住居に関する基礎データを正確に把握することが大切です。具体的には、住宅ローンの残高、売却できそうな価格の目安（不動産査定額）、手元の預貯金などの自己資金を整理します。

そのうえで、新居購入に必要な総額から、売却代金の見込みと自己資金を差し引き、追加で借入が必要となる金額を試算します。これらを家計全体の収支と並べて確認することで、無理のない住み替え予算の上限がおおよそ見えてきます。

返済負担率と生活費のバランスを意識する

次に、返済負担率と生活費のバランスを意識して資金計画を立てることが重要です。返済負担率とは、年収に対する住宅ローン年間返済額の割合であり、一般に年収の約25〜30％以内に抑えると無理が少ないとされています。

住み替えでダブルローンとなる場合は、旧居と新居の返済額を合算して返済負担率を計算する必要があります。食費・教育費・保険料などの固定的な支出と照らし合わせ、毎月の「残るお金」が十分かどうかを確認しながら、借入額と返済期間を調整していきましょう。

将来の大きな支出イベントを踏まえた計画づくり

さらに、教育費や老後資金など、将来の大きな支出イベントを踏まえた返済計画にしておくことも欠かせません。子育て世帯では、進学時期に教育費の負担が一時的に大きく増える傾向があり、老後には医療費や生活費の増加も見込まれます。

そのため、住宅ローンの返済額を「今払えるかどうか」だけで決めるのではなく、将来の収入や貯蓄計画と合わせて検討することが大切です。収入が減る可能性のある年代やライフイベントの時期を想定し、余裕資金を残しながら返済を続けられる水準に抑えることが、ダブルローン回避にもつながります。

売却価格はやや保守的に見積もる

不動産査定で提示された価格がそのまま売れるとは限りません。市場状況や物件の状態によっては、査定額から5〜10％程度値引きが必要になることも珍しくありません。資金計画では、売却価格の見込みをやや保守的に設定し、想定より低い価格でも生活に支障が出ないか確認しておきましょう。

先に購入する場合の具体的な資金対策・手法

①頭金と諸費用の準備方法

住み替えで先に新居を購入する場合は、まず頭金と諸費用をどのように準備するかを整理することが大切です。預貯金だけで不足する場合には、つなぎ融資など一時的な資金を補う仕組みを利用する方法もあります。

ただし、つなぎ融資は返済期間が短く金利や手数料の負担が相対的に高くなる傾向があるため、利用額と期間をできるだけ抑える計画づくりが重要です。自己資金と一時的な借入れの役割を分けて考えることで、無理のない資金対策につながります。

②住み替えローンとは

住み替えローンは、残っている住宅ローンと新居の購入資金をまとめて借り直す方法であり、完済資金を自分で用意できない場合の有力な選択肢です。オーバーローン（旧居の売却代金が残債を下回る状態）でも利用できる場合があります。

一方で、抵当権抹消費用・保証料・繰上返済手数料など、借り換えや一括返済の際に追加で発生する諸費用があることも見落とせません。商品内容や諸費用の有無、金利の優遇条件などを事前に複数の金融機関で比較・確認し、総支払額の観点から検討しましょう。

③借入期間と金利タイプの選び方

ご家族の収入構成や今後のライフプランに合わせて、借入期間と金利タイプを選ぶ視点も欠かせません。例えば、子どもの教育費が増える時期には月々の返済負担を抑えられるよう期間を長めに確保し、収入に余裕が出てくる時期には繰上返済を行うなど、時間軸を意識した組み立てが有効です。

金利タイプについては、毎月の返済額を安定させたい場合は固定金利型、返済期間を短めにして金利上昇リスクを許容できる場合は変動金利型を組み合わせる選び方もあります。現在の低金利環境では変動型が有利に見えますが、将来の金利上昇リスクも考慮に入れましょう。

住宅ローン審査で押さえるべきポイント

買い先行の住み替えでは、現在の住宅ローン残債がある状態で新居の住宅ローン審査を受けることになります。金融機関は、既存の借入も含めた総合的な返済能力を評価するため、通常の新規借入よりも審査のハードルが上がる場合があります。

審査で重視される主な項目

• 年収・返済負担率：旧居と新居のローンを合算した返済負担率が審査基準内か確認されます
• 勤続年数：一般的に2年以上が望ましいとされます。転職直後は不利になる場合があります
• 信用情報（クレヒス）：過去のローンやカード支払いの延滞・滞納履歴がないかチェックされます
• 他の借入状況：カーローン・教育ローン・カードキャッシングなど全ての借入が対象になります
• 担保評価：新居の物件価値が担保として適切かどうかも審査されます

事前審査と本審査の違い

住宅ローンの事前審査（仮審査）は、簡易的な書類で行われるため通過しやすい場合もありますが、本審査ではより詳細な書類提出が求められ、審査基準も厳格になります。事前審査が通ったからといって、本審査も必ず通るとは限らない点に注意が必要です。

複数の金融機関に相談する

住宅ローンの審査基準や金利・優遇条件は金融機関によって異なります。メガバンク・地方銀行・信用金庫・ネット銀行など、複数の機関で事前審査を申し込み、比較することをおすすめします。特に住み替えローンやつなぎ融資は扱っていない金融機関もあるため、早めの確認が重要です。

ご家族で安心して住み替えるための注意点と相談のタイミング

売却価格・スケジュールのずれに備える

住み替えでは、売却価格が想定より下振れしたり、引き渡し時期がずれることで、一時的に家計への負担が大きくなるおそれがあります。例えば、売却が長引けば住宅ローン返済と新居の住居費が重なり、ダブルローンに近い状態になる場合もあります。

そのため、資金計画では売却価格をやや保守的に見積もり、売却が遅れた場合の予備資金も含めて検討しておくことが重要です。加えて、売却と購入のスケジュールを事前に整理し、余裕のある引き渡し時期を設定しておくことで、家計と生活の両方の不安を軽減しやすくなります。

見落としやすい落とし穴チェックリスト

• 諸費用の見込み不足（購入・売却合わせて物件価格の7〜10%程度が目安）
• 住宅ローン事前審査と本審査の基準の違い（事前審査通過＝本審査通過ではない）
• 契約金・手付金の支払い時期と手元資金のバランス
• 売却契約と購入契約の締結日・引き渡し日のずれによる仮住まい費用の発生
• 旧居の抵当権抹消費用・司法書士費用の見込み忘れ
• 引っ越し費用・新居の修繕・設備購入費用の確保
• 固定資産税・都市計画税の日割り清算（購入・売却双方で発生）

早めに専門家に相談することのメリット

住宅の住み替えを検討し始めた段階で、早めに専門家へ相談しておくと安心です。特に、現在の住宅ローン残高・年間返済額・世帯年収・今後の教育費や老後資金の見込みなどを整理したうえで相談すると、無理のない返済計画を一緒に組み立てやすくなります。

住み替えにかかる諸費用の内訳と節約ポイント

住み替えでは、物件価格だけでなく各種の諸費用が発生します。これらを事前に把握しておかないと、資金計画に狂いが生じる原因になります。購入・売却それぞれにかかる費用を整理しておきましょう。

購入時にかかる主な諸費用

売却時にかかる主な諸費用

よくある質問（FAQ）