家を売りたい方の流れとは？手続きや税金の注意点を紹介
家を売りたいとお考えのご家族へ
不動産売却の全流れ・費用・税金・
節税特例を徹底解説
マイホームの売却は人生でも数少ない大きな決断です。「何から始めれば良いか」「費用はいくかかるのか」「税金はどう計算するのか」といった疑問を、売却準備から確定申告まで分かりやすく丁寧にご説明します。大切なご自宅を後悔なく手放すためのすべての知識をここに集約しました。
ご自宅の売却を考えたとき、「何から始めれば良いのか」「どんな手続きが必要なのか」とお悩みのご家族も多いことでしょう。大切な資産を納得して手放すためには、不動産売却の流れ・各種手続き・発生する費用・税金について丁寧に理解しておくことが欠かせません。
この記事では、家を売りたいとお考えのご家族に向けて、全体の流れから各種手続き、仲介手数料・印紙税・譲渡所得税といった費用と税金の詳細、そして3,000万円特別控除・買い替え特例など税金を抑えるポイントまで、わかりやすく解説してまいります。
守口市・寝屋川市を中心に、大阪府北河内エリア（枚方市・交野市・大東市・門真市・四條畷市）全域で不動産をお持ちの方はぜひご参考にしてみてください。
家を売りたい方がまず知っておくべき全体の流れ
不動産売却は、大きく分けて「①売却準備」「②媒介契約・販売活動」「③売買契約・引き渡し・確定申告」の3つのフェーズで進みます。それぞれの段階で何を行い、何に注意すべきかを把握しておくことで、スムーズかつ後悔のない売却が実現します。
売却準備フェーズ 1〜2ヶ月
近隣の成約事例や公示地価などから不動産相場を調査し、おおまかな希望売却価格と引き渡し時期を決めます。また、登記事項証明書・住民票・固定資産税納税通知書・建築確認済証などの必要書類を収集します。耐震診断報告書やリフォーム履歴書類があれば、売却時に有利に働くことがあります。
不動産査定・媒介契約 2〜4週間
不動産会社に無料査定を依頼し、査定価格の根拠・販売戦略・過去の成約実績を比較します。信頼できる会社を選んだら媒介契約（専属専任・専任・一般の3種類から選択）を締結し、販売活動が正式に開始します。
販売活動・内覧対応 1〜6ヶ月
ポータルサイトへの掲載・チラシ配布・オープンハウスなどで購入希望者を募集します。内覧時は室内の清掃・整理整頓・においへの配慮が重要です。購入希望者から購入申込書（買付証明書）が届いたら、価格や条件を交渉し合意を目指します。
売買契約の締結 1〜2週間
不動産会社の宅地建物取引士から重要事項説明を受けたうえで売買契約を締結し、買主から手付金（売却価格の5〜10%が目安）を受領します。契約書には引き渡し日・代金支払いスケジュール・瑕疵担保（契約不適合責任）の条件などを明記します。
決済・所有権移転・引き渡し 1〜2ヶ月後
買主の住宅ローン実行に合わせて決済日を設定します。当日は司法書士立会いのもと残代金の受領・所有権移転登記・抵当権抹消登記を同時に行い、鍵を引き渡します。
確定申告 翌年2月16日〜3月15日
譲渡所得が発生した場合や特例（3,000万円控除など）を利用する場合は確定申告が必要です。譲渡損失が出た場合でも、損益通算の特例を利用できるケースがあるため確認が必要です。
| フェーズ | 主な内容 | 期間目安 |
|---|---|---|
| 売却準備 | 相場調査・書類収集・ローン残高確認 | 1〜2ヶ月 |
| 媒介契約・販売活動 | 査定・契約締結・広告・内覧対応 | 1〜6ヶ月 |
| 売買契約 | 重要事項説明・手付金受領・契約書作成 | 1〜2週間 |
| 決済・引き渡し | 残代金受領・登記・鍵の引き渡し | 1〜2ヶ月後 |
| 確定申告 | 譲渡所得計算・特例申請・税金納付 | 翌年2〜3月 |
売却準備の具体的な進め方と相場の調べ方
不動産売却を成功させるカギは「準備の質」にあります。適切な売り出し価格の設定が遅延や値下げを防ぎ、必要書類の早期準備がスムーズな取引につながります。
不動産相場を調べる3つの方法
レインズマーケットインフォメーション
国土交通省指定の不動産流通機構が運営。直近の成約価格を地域・面積・築年数などで絞り込んで調べられます。実際に売れた価格なので信頼性が高い情報源です。
不動産ポータルサイトの売り出し事例
SUUMO・HOME'S・at homeなどで近隣の類似物件の現在の売り出し価格を確認できます。成約価格ではなく「希望価格」である点に注意が必要です。
不動産会社への無料査定依頼
地元で実績のある不動産会社に無料査定を依頼するのが最も精度の高い方法です。査定額の根拠・販売戦略・成約実績を比較検討することが重要です。
- 登記事項証明書（法務局またはオンラインで取得）
- 住民票（売主の現住所確認用）
- 固定資産税・都市計画税の納税通知書
- 購入時の売買契約書・重要事項説明書
- 建築確認済証・検査済証
- マンションの場合：管理規約・長期修繕計画・管理費・修繕積立金の明細
- 耐震診断報告書・リフォーム履歴（あれば）
- 住宅ローンの残高証明書
媒介契約の種類と選び方のポイント
不動産会社に売却を依頼する際に締結する「媒介契約」には3種類あります。それぞれの違いを正しく理解して、状況に合った契約を選ぶことが重要です。
| 種類 | 複数社への依頼 | 自己発見取引 | レインズ登録 | 業務報告義務 |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介 | ❌ 不可 | ❌ 不可 | 5営業日以内 | 1週間に1回以上 |
| 専任媒介 | ❌ 不可 | ✅ 可能 | 7営業日以内 | 2週間に1回以上 |
| 一般媒介 | ✅ 可能 | ✅ 可能 | 義務なし | 義務なし |
売買契約・引き渡しの手続きと注意点
売買契約の締結は不動産売却の重要な山場です。契約書の内容を十分に確認せずに署名・捺印してしまうと、後から大きなトラブルに発展することがあります。
売買契約書で必ず確認すべき項目
- 売買代金・支払い条件：手付金の金額・残代金の支払い期日と方法
- 引き渡し日と引き渡し条件：明け渡しのタイミング・残置物の扱い
- 住宅ローン特約（融資利用特約）：買主のローンが不承認になった場合の解除条件
- 契約不適合責任の期間：雨漏り・シロアリ・設備の不具合などの責任範囲と免責条項
- 手付解除の条件：売主都合で解約する場合は手付金の倍額返還が必要
- 固定資産税の精算：引き渡し日を基準とした日割り精算の方法
| 項目 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 契約解除条件 | ローン審査・支払期日など | 条件の未明記によるトラブル防止 |
| 引き渡し条件 | 明け渡しの日時・残置物 | 残置物は事前に全て撤去が原則 |
| 契約不適合責任 | 瑕疵の告知・期間設定 | 知っている不具合は必ず告知する |
| 固定資産税精算 | 引き渡し日基準の日割り | 精算方法を明確に契約書に記載 |
住宅ローン残債と抵当権抹消の手続き
住宅ローンの残債がある場合、売却代金を用いて金融機関への一括返済と抵当権抹消登記を行う必要があります。この手続きを怠ると、登記簿上に抵当権が残ったままとなり、買主への所有権移転ができません。
金融機関へ一括返済の手続きを依頼
売買契約締結後、速やかに借入先の金融機関に「一括返済の手続き」を依頼します。必要書類や振込先口座、手続きに要する期間を確認してください。金融機関によって10営業日〜1ヶ月程度かかるケースもあります。
抹消書類を金融機関から受領
完済後、金融機関から弁済証書（または解除証書）・登記識別情報（登記済証）・登記委任状・資格証明書などの抹消書類一式が送付されます。紛失しないよう厳重に管理してください。
司法書士が抵当権抹消登記を申請
決済・引き渡し当日に司法書士が法務局へ抵当権抹消登記申請と所有権移転登記を同時に行います。登記は通常1〜2週間程度で完了し、新しい登記事項証明書で確認できます。
| 必要書類 | 取得先・内容 |
|---|---|
| 弁済証書・解除証書 | ローン完済後に金融機関から交付 |
| 登記識別情報・登記済証 | 金融機関から返却（抵当権設定時に交付されたもの） |
| 登記委任状 | 金融機関が作成・交付 |
| 資格証明書（法人の場合） | 金融機関が取得し交付 |
| 住民票・戸籍謄本 | 住所・氏名変更がある場合に追加で必要 |
売却時にかかる主な費用と税金
不動産売却では、手元に入る金額＝売却価格ではありません。仲介手数料・印紙税・登記費用・譲渡所得税など複数の費用が差し引かれます。資金計画を正確に立てるために、事前にしっかり把握しておきましょう。
| 費用項目 | 概要 | 目安金額 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 上限は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」。法律で上限が定められています | 3,000万円の場合：約96.3万円＋消費税（約10.6万円） |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する収入印紙代。2027年3月31日まで軽減税率が適用 | 1,000万超〜5,000万円以下：軽減後1万円（通常2万円） |
| 抵当権抹消登記費用 | 司法書士への報酬＋登録免許税 | 合計1〜3万円程度 |
| 住宅ローン一括返済手数料 | 金融機関によって異なる | 5,000円〜3万円程度 |
| 譲渡所得税・住民税 | 売却益（譲渡所得）に課税。所有期間5年超か以下かで税率が大きく異なる | 長期：約20.315% ／ 短期：約39.63% |
| 引っ越し費用・ハウスクリーニング | 内覧前の清掃・退去に伴う引っ越しなど | 5〜30万円程度（規模による） |
手取り額の計算式（シミュレーション）
手取り額 ＝ 売却価格 − 仲介手数料 − 印紙税 − 登記費用 − ローン残高 − 譲渡所得税
例：売却価格3,000万円・ローン残高1,200万円・所有15年・特例未使用の場合、
概算の譲渡所得＝3,000万円−1,200万円−取得費・譲渡費用 となります。
特例を適用することで税額をゼロにできるケースも多く、事前の節税シミュレーションが重要です。
譲渡所得の計算方法と所有期間による税率の違い
不動産売却で利益（譲渡所得）が生じた場合、その利益に対して税金が課されます。税率は売却した年の1月1日時点での所有期間によって大きく異なります。
譲渡所得の計算式
計算式
譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
・取得費：購入代金＋購入時の諸費用。不明な場合は「売却価格×5%」を概算取得費として使用可
・譲渡費用：仲介手数料・印紙税・測量費・取壊し費用など
・特別控除：3,000万円控除などの特例を差し引いた後の金額に税率を適用
所有期間による税率の違い
売却した年の1月1日時点で
所有5年以下が対象
売却した年の1月1日時点で
所有5年超が対象
| 種別 | 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63%（復興特別所得税含む） | 9% | 約39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315%（復興特別所得税含む） | 5% | 約20.315% |
| 10年超軽減税率 | 10年超のマイホーム | 10.21%（課税所得6,000万円以下の部分） | 4% | 約14.21% |
税負担を軽くする控除・特例と確定申告のポイント
マイホームの売却には、税負担を大きく軽減できる特例・控除制度が複数用意されています。これらを上手に活用することで、場合によっては税金がゼロになるケースもあります。ただし、それぞれに適用要件や併用制限があるため、事前の確認が必須です。
| 制度名 | 内容 | 主な要件・注意点 |
|---|---|---|
| 3,000万円特別控除 | 居住用財産の譲渡所得から最大3,000万円を控除 | 住まなくなった日から3年以内の売却が条件。住宅ローン控除と同年の適用不可 |
| 10年超所有軽減税率 | 所有10年超のマイホームは税率が約14%に軽減（6,000万円以下の部分） | 3,000万円控除との併用可能。日本国内の居住用財産に限る |
| 特定居住用財産の買い替え特例 | 新居購入時に課税を先送り（繰り延べ）できる | 3,000万円控除との併用不可。売却価格1億円以下など複数の要件あり |
| 譲渡損失の損益通算・繰越控除 | 売却で損失が出た場合、給与所得等と損益通算でき、最長4年間繰越可能 | マイホームの買い替えが条件となる場合あり。詳細は税務署に確認 |
3,000万円特別控除の詳細
自分が住んでいた（または住まなくなってから3年以内の）家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。例えば、譲渡所得が2,000万円であれば控除後の課税所得がゼロとなり、税金がかかりません。売却した年の前年・前々年にこの特例を使っていないこと、配偶者・直系血族・同居の親族への売却でないことなどが主な要件です。
確定申告の手続きポイント
譲渡所得が発生したとき
利益が出た場合は必ず確定申告が必要です。特例（3,000万円控除など）を使う場合も申告が要件となります。
譲渡損失が出たとき
損失が出た場合も、損益通算・繰越控除の特例を利用する場合は確定申告が必要です。申告しないと特例が受けられません。
翌年2月16日〜3月15日
売却した年の翌年の確定申告期間内に申告します。「譲渡所得の内訳書」を作成し、特例の適用書類（住民票など）も添付します。
不動産売却でよくあるご質問
まとめ
① 全体の流れを把握する
準備→査定→媒介契約→販売活動→売買契約→引き渡し→確定申告の6ステップを計画的に進めることが成功の鍵です。
② 相場と書類を準備する
複数の手法で相場を調べ、登記証明書・住民票・固定資産税通知書などを早めに収集。ローン残高の確認も必須です。
③ 媒介契約を慎重に選ぶ
専属専任・専任・一般の3種類の違いを理解し、物件の特性と希望する販売戦略に合わせて選択しましょう。
④ 費用と税金を事前把握
仲介手数料・印紙税・抹消費用・譲渡所得税を事前にシミュレーション。手取り額を正確に計算して資金計画を立てます。
⑤ 節税特例を最大活用
3,000万円特別控除・10年超軽減税率・買い替え特例・損益通算など、適用できる制度を組み合わせて税負担を最小化します。
⑥ 確定申告を忘れずに
売却翌年の2月16日〜3月15日に確定申告。特例適用には申告が要件です。複雑なケースは税理士への相談をおすすめします。
家を売却するという決断は、ご家族にとって大きな転機です。大切な資産を後悔なく納得のいく価格で売却するためには、全体の流れの把握から始まり、媒介契約・費用・税金・節税特例まで一つ一つ丁寧に理解することが重要です。守口市・寝屋川市・枚方市など大阪府北河内エリアでの不動産売却に関するご相談は、地域の実績と専門知識を持つ当社にどうぞお気軽にご相談ください。
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はじめまして。ハルソラ不動産の紺屋嶋（こやじま）と申します。不動産会社での売却実務経験を経て、「会社都合ではなく、売主様に本当に寄り添いたい」という想いでハルソラ不動産を立ち上げました。
宅建協会の役員を兼務し、行政の不動産相談にも携わっております。「相続した実家をどうすれば良いか」「空き家のまま固定資産税だけ払い続けている」「まず査定価格だけ知りたい」など、どんなご状況でも、守口市・寝屋川市の不動産売却・買取のことはお気軽にご相談ください。
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